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【亞太日報訊】3月8日，SOHO中國發佈2015年經過審計後的年度業績報告。除了淨利潤同比大幅下滑，SOHO中國董事長潘石屹稱，“其他財務指標要比預想的好”。值得注意的是，潘石屹在其2015年業績發佈會上透露，“我們看到上海房價上漲非常快，所以臨時做了一個決定，把部分非核心物業資產拿出來銷售，SOHO中國將先銷售上海世紀廣場試探市場”。
“上海世紀廣場建築面積超過4.2萬平方米，每天每平方米租金超過10元，我們要想一想按照什麼樣的回報率去定價。”潘石屹接受記者採訪時表示，“無論怎麼定價，都比上海現在銷售的住宅回報率要高得多”。
不過，潘石屹也強調，近期有種聲音稱，SOHO中國不看好京滬持有物業，要撤資，實際上不是的。SOHO中國擁有京滬170萬平方米的物業，這些物業價值都在水漲船高，為股東帶來了價值。
租金收入達10億元
據SOHO中國2015年業績報告顯示，2015年公司實現營業額約9.95億元，毛利潤約7.34億元，毛利率約74%；淨利潤約5.38億元，同比大降86.82%；現金及銀行存款供給約90.12億元，淨負債率約為24%；派發特別股息每股0.348元。
對於淨利潤大度下滑的原因，SOHO中國CEO張欣表示，“利潤大幅度降低，是因為我們現在不再賣物業了，SOHO中國以前是一個銷售物業的企業，銷售物業有很大利潤。轉型運營持有物業後，淨負債率為24%，現金比例也非常高。這是非常成功的轉型”。
值得一提的是，SOHO中國租金收入同比大幅提高，租金收入約10.52億元，同比上漲約148%。潘石屹稱，在2015年整體經濟並不理想的大環境中，SOHO中國新出租了28.78萬平方米物業，完成了預期目標的128%，租金收入約10.52億元。其中，望京SOHO換簽合同的租金平均比原合同上漲了25.1%，SOHO世紀廣場的上漲了24.7%。如此大量新增辦公樓的出租，即使是在紐約、香港、東京等國際大都市，在短短一年時間裏完成也是非常困難的。
談及怎樣看待京滬兩城的辦公物業市場，潘石屹表示，2009年SOHO中國去上海的時候，所有人都說上海辦公樓市場不好過。但是，以上海世紀廣場專案為例，每天每平方米租金從6元漲到了10元以上；北京的辦公樓市場相對上海更好一些，租金和租賃速度比上海更快，以望京SOHO為例，我們拿地時測算，若每天每平方米租金達到3元錢就能賺錢，建成後每天每平方米租金最低不低於6元，現在已經超過10元。
潘石屹稱，在低利率、低存款準備金的環境中，一定會催生資產的升值，京滬市場已經出現了這種現象，尤其在利息下降的環境下，有回報的資產價值一定是上升的。
再度銷售物業
儘管潘石屹看好京滬物業的升值空間，但他仍然決定再度銷售物業。“不是拿出170萬平方米物業裏的核心資產來銷售，而是準備銷售非核心資產的個別專案。”潘石屹透露，這個月底，SOHO中國將銷售第一個專案，即上海的世紀廣場。“若能夠有好的價格，賺更多利潤，也對股東有交代。如果按照我們想像中的價格銷售出去，也是一個比較高的回報，其他的還沒有什麼想法”。
張欣也表示，對哪些物業以百分之多少比例銷售是沒有目標的，市場行情好，銷售非核心資產，也是從公司角度考慮的，這種方式並不是不常見的，世界上很多公司在適當時候也都有資產調整計畫。
或許是為了利潤指標，潘石屹臨時決定銷售物業。但從SOHO中國手持現金量來看，潘石屹並不缺錢。據其業績報告顯示，SOHO中國現金及銀行存款約90.12億元。對於這90億元現金如何使用，張欣透露，“我們不會在拿地方面非常激進，因為公司轉型之後，是以辦公樓出租為主的房地產公司，真正的增長空間是來自於SOHO3Q，它的經濟模式不需要大量投資，是以輕資產模式運營的，所以不需要手上控制太多的現金”。
對此，SOHO中國總裁閻岩補充道，即使在SOHO 3Q業務擴張過程中，SOHO中國也不會購買任何物業，而是會與更多的開發機構、投資機構進行合作。
置換外債降低匯率風險
事實上，在SOHO中國轉型過程中，一直備受非議的是資產負債情況。SOHO中國為了加快轉型，也曾在海外大量借債，不過，這種模式正在轉變中。
據SOHO中國業績報告顯示，2015年，是市場上資金寬鬆的一年。在低利率、低存款準備金的環境中，去年SOHO中國完成了30億元人民幣債的發行，利率僅為3.45%，同時償還了部分外幣債，以此來規避匯率波動給公司帶來的風險。
對此，張欣稱，以前SOHO中國海外債務量很大，當時美元債融資成本比較便宜。“隨著近一段時間人民幣兌換美元匯率的下降，像我們這樣的企業就承擔很大的匯率風險，因為要用人民幣收入來償還美元債，因此我們董事會對這件事非常的謹慎，一年多前，我們就做出一個決定，要快速的把這個債務結構改變一下，從外債變成內債”。
“剛巧在我們做這個決定的同時，人民幣債務市場發展的非常好，現在，SOHO中國的外債在所有的債務裏面只占16%，已經非常小，很健康，不用太擔心匯率風險了”。張欣補充道。