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日本神户郊外的绿之丘小区，距离市中心约有一个小时的火车车程，小区里的住房均为同一家公司在同一间工厂定做。房子的钢架、墙板和天花板都是配套的，以数百间为一个街区，由此组成一座崭新的通勤小镇。不过它们的使用寿命却不长，
这座小镇建于20世纪60年代，时值战后的房屋需求热潮，由大和房屋工业株式会社负责施工，这家公司是日本最大的预制房屋生产商之一。这些房屋的设计跟西式的郊区住宅相去不远：配有门廊及阳台，屋顶错落有致，街区划分齐整。这些60年代建成的房屋中有很大一部分已不复存在，为新的样板房所替代，房屋外部贴有米色、粉色与棕色混杂的仿陶瓷墙砖。这些预制房——事实上包括日本所有住宅——到头来大都只有30年左右的使用寿命。
与其它国家不同，日本的房屋会随着时间流逝而大为贬值，一间新房过个二三十年便会一钱不值。原房主搬走或逝世后，房屋（不同于下面的土地）一般不具备重新售卖的价值，通常的做法是就地拆毁。这种“建了又拆、拆了又建”的模式，乃是日本房屋市场中的一道奇观，导致该现象的原因很多： 战后房屋市场的大热令建筑质量短期内有所降低；为增强抗震能力，日本的建筑标准修改较为频繁 ；另外，既然无主房一般来说卖不出去，一般人便不太会有精心维护房屋的动机。
在绿之丘小区，即便是那些1980-90年代才落成的新房，也即将抵达使用寿命的极限了。以正常情况计算，它们已经来日无多。
绿之丘小区里的典型房屋样式，由大和房屋制造。
然而，走到街区另一头，某些变化的征兆忽然映入眼帘。街角一间空房周围搭起了脚手架，大和房屋的工人们正在里面赶工，锤子敲得叮当作响。这并非是要拆毁旧屋，而是在做翻新工作——重新铺设地板，打掉不必要的墙体，扩充厨房，以及增强隔音效果。人们不再为了让下一个买家买新房而拆掉旧房，而是把它里里外外都翻修一遍，重新投放到市场上售卖。这种商品在日本是相对少见的，但它最近逐渐在日本热络了起来：这就是二手房。
“日本人总算开始倾向于住旧房子了，”大和房屋的公关负责人海保丰感叹道。
变革中的市民生活
从东京或大阪这类大都会地区，到中等城市，再到城郊的住宅小区，翻新房屋在不动产市场上都愈发受到欢迎，折射出日本正在经历的一场重大变迁。这个国家正处于“缩水”状态，人口增长率呈现负数，预计到2065年时，日本人口将会从现有的1.27亿降低到8800万。此外，日本也是一个老龄化社会，未来20年之内将有1/3的居民年龄达到65岁或以上。除了人口缩水以及老龄化程度加深之外，人群也日渐向中心城市汇集，令数以百万计的郊区与农村房屋处于闲置状态。据野村综合研究所的估计，目前日本全国的房屋空置率约为13%，到2033年时该比例将会涨到30%以上。许多人深信，考虑到日本经济陷入停滞，上述各项数据意味着日本的新房市场亦将开始萎缩。
这个外表不常见——绿之丘小区里的一间正在翻新的房子。
“翻新建筑就是翻新整个生活圈，它是使市镇获得新生的一种方式”——德田光弘，建筑学教授
房屋生产商里有不少巨头也开始追随大和房屋做起了翻新业务。例如，日本最大的预制房生产商积水住宅株式会社——其厂址设在东京以北，约有45分钟车程——便专门建立了一处房屋公园，用以展示自家最新设计的样板房。这些样板房大多针对高端市场，拥有多层次的布局以及奢华的装修，但公园的另一角也有相对平价的两层房屋，它的一楼装修与80年代的普通房屋相类似：房间狭小，小隔间数量多，客厅里放有一张躺椅。二楼则采用新的设计方案，打通厨房和餐厅，幕墙可拉开或完全被移除。铺有厚重榻榻米的起居室则被改成了一个多媒体活动室，内有长沙发一张，并配有平板电视。
对这些公司而言，简单的翻新已足以让闲置房重新上市。“如果我们能把这些旧房子改造一番，它们就不至于贬值了，而我们也不再需要拆掉它们，”积水住宅的管理人员石田健一说。“现在的年轻人没有多少余财，他们不会在意买旧房子的。”
在大阪与京都之间的高槻市，上述情况尤其突出。“我这个小区附近的很多年轻人都住在翻新房里，”一名39岁的住客说道。而他自己也与妻子及两个孩子住在由积水住宅翻新过的房子里，他还提到翻新房的价格比全新的房子要低不少。“我们想省下一些钱来照顾孩子和父母，”他说道。“对我们来讲，离父母家更近的翻新房比起全新但距离太远的房子而言，价值要更大一些。”
展示翻新前后对比的房屋模型，来自积水住宅位于东京以北的展示厅。
追逐这一风潮的不仅是各大房屋制造商。佐薇·沃尔德（Zoe Ward）在东京经营一家房产中介，是 Japan Property Central 的 CEO，其业务范围主要涉及为外国移民找到合适的房子。她表示，现在买房的人开始重新思考旧房的价值了。近年来不少新开张的公司都专攻废旧空间翻新这项业务。“有时，他们甚至会掏空整个建筑，只留下混凝土外壳，”她说。“从外面看上去，它跟周围的建筑没什么分别，但里面却已经改造得焕然一新。”
由于东京都对房屋的需求日渐高涨，各大经营翻新业务的公司也在开足马力搜寻有意卖房的人。“我司每天都能接到无数洽谈电话，”沃尔德说。
“全新的生活方式”
翻新并非唯一选择。在东京附近的立川市，川岛史郎及其妻都已步入中年，他们正在一处样板街区里看房。房屋的建造工作由当地的木匠与预制房生产商共同完成，目前正在展出，导购们自然是想尽快让前来参观的客人签下订单。这对夫妻就住在附近，目前打算买套新房，尽管这个计划多少有些不情愿。“我为老宅而骄傲，”川岛说道。“虽然有些遗憾，但我还是得拆掉它。”
川岛称，老宅已有70年历史——这非常少见——目前已蒙受结构性的损害，完全修复它的开销实在太高。而搬家也超出了预算，他余下的唯一选择便是拆掉老房建新房。然而，展出的样板房却没能令他满意。“完全不行的，”他失望地说。“我只想要个简单、基本的房型，”他接着说。类似于他现在住的这套房子。
年轻人（尤其是城市年轻人）则享有更为丰富的选择。为迎合他们的需求，许多新开张的公司开始把眼光投向传统房市以外的领域。近年来，一些小的开发商开始买进老旧建筑，并赋予其新的用途。例如，总部设在东京的ReBITA公司便致力于改造公寓、办公室及公司宿舍，将其转变为共享的生活-工作空间——单间房平价出租，厨房及工作区域则为住客共用。金泽工业大学未来设计研究所负责人阿兹比·布朗（Azby Brown）表示，这种空间在五年前的日本都还不算常见。“这是一种全新的生活方式，但它尚未引起房地产巨头的充分重视。”在他看来，这种新模式的基本理念是：一方面降低住房成本，另一方面致力于打造以社群为中心的生活方式。某些论者甚至认为这类社会空间将间接地有助于扭转日本国内的低生育率。
60年代落成的预制房，现为闲置状态，位于绿之丘小区里较为老旧的区域。
在日本的人口变迁趋势面前，东京都政府也开始着手实施一系列社会工程，其中就包含针对60-70年代早期的中高层住宅的翻新计划。为赋予这些建筑新的生命，东京都给予申请者一定优惠，鼓励有小孩的家庭前往居住。从另一方面看，此举也有利于那些希望和老父老母同住的人找到房子。“这里的一切措施都与应对老年化社会有关，”东京都城市开发局规划与住宅主管海老名弘之说道。
话说回来，问题不单是改变居住方式。老旧建筑的维护一般由房客之间的自治组织负责，随着老年房客的去世，日常维护或震后修复所需的资金开始出现缺口。为维持上述各项开销，中央政府又成立了“都市再生机构”（Urban Renaissance Agency），设法吸引更多年轻人入住这些老旧房屋。
其中的措施之一，便是与以极简主义闻名的无印良品合作。这家日本企业在国内外都有着不错的风评，其简单实用的设计深受人们欢迎。借助与都市再生机构合作的契机，无印良品也开始做起了翻新以及重新装修公共住宅区的业务，以吸引年轻的房客——拆掉不必要的墙，将狭小沉闷的厨房改成开放的储物间和储物架，以腾出空间来存放单车。
一处由无印良品翻修过的公寓区，位于东京都津田沼地区。
“旧的设计不符合青年人口味，”无印良品住宅开发部主管川内浩司说，在他看来，不少建筑在布局上过于狭小，且有过度分割的问题。“翻新工作的基本理念，是将小的独立房间合并成更大的空间，”他说。无印良品撤去了房间里多余的装饰，代之以干净的白色墙面，更利用了多余木材来置办家具。川内还表示，与传统房屋相比，无印良品采用的建筑单元在用途上要多出五到七倍。
目前，无印良品已完成500余项翻新业务，计划今后每年做150-200项。依据都市再生机构的规划，全日本有待翻新的房屋尚有75万余间，可供其施展拳脚的空间非常广阔。
全新的都市景观
随着日本人口减少和经济结构变迁，对空间的需求也呈现出不对称态势，令许多中小型城市陷入缓慢衰退状态。例如，日本南部城市北九州原先是个钢铁城市，但现在的人口增长率却降到了-1.5%。该地距离福冈有一小时火车车程，后者是日本的经济重镇和第五大城市，由于税收激励设计得当，以及针对外国居民的移民改革，吸引到不少人口流入。然而，福冈固然是扩张了，北九州却变得空荡起来。
在德田光弘看来，市中心的衰退是最为显眼的，该地主要混合了狭小的商业街和大型购物中心。德田在九州工业大学任教，主攻建筑学，曾做过一个北九州市中心的研究课题，统计了该市闲置区域的面积。他带着一群学生做了细致调查，依次标示出哪些建筑是部分或完全闲置的，而哪些又具有重复利用的价值。
“单靠思想是没法有任何改变的，”他说道。有鉴于此，德田亲自操刀做起了小生意，主要是跟业主们打交道，寻求可以翻新的闲置空间并开发其新用途。他的第一件“产品”是一栋闲置的五层建筑，他把它改造成了联合办公空间，目前在那里上班的主要是图形设计师和视频编辑。
德田曾考察过一栋位于北九州市中心的中层建筑的最底层。这里之前是一家制衣厂，已经闲置了很久。德田及其团队把它改造成了一个新式的空间大杂烩——社区活动室、办公室、面向当地工匠的创意工作空间、一间咖啡屋以及几家精品店。其中一家店出售高档纸质书。另一家的橱窗里则摆着一双豹纹乐福鞋。目前几乎所有空间都被人租用了。
德田光弘教授在北九州一间老式住房的后院里——现在它被改成了咖啡厅。
附近的一家“水玉食堂”也是旧房翻新的成果。“我们是因为对老建筑的热爱才开起这家店的，从一开始我们就在找老宅。”店主石川优香说道。“我们中意它的理由是，这栋房子没有直接面朝繁忙的主干道，周边比较安静，以老式商业区为主。”
“我们在老房子里做这种餐饮，是想要凸显那些被人们长期埋没的旧事物的美“——石川优香，目前与他人共同经营一家餐厅的她坦承，老建筑也有一些不利因素。比如屋顶太旧，有时会漏雨，隔壁最近发生火灾，烧掉了它的木质结构的一部分。但根据她的说法，这原本就是此种空间的一个有机组成部分，与餐馆的主题也很契合，它卖的就是“妈妈在家里做的菜的味道”。“我们在老房子里做这种餐饮，是想要凸显那些被人们长期埋没的旧事物的美。”
德田说，当他意识到这类建筑再利用所蕴含的巨大潜力之后，便也想要教会他人自己动手来实践一番。2011年，他开设了一所“新生学校”（Renovation School），招收的学生大部分是建筑师、设计师和商人，他们可以在这里学习如何制定闲置空间的再利用计划。这门课具有速成班性质，在不到一个星期的时间里，各团队就找到了闲置空间，开始分析当地居民的需求并制定商业计划。在结课那天，则由各位业主来审查这些计划。德田表示，课程催生了不少成功的商业计划。如今，该模式又被进一步推广到日本各大主要城市，许多一度闲置的建筑里又开起了各种零售店、宾馆、咖啡屋乃至公寓。
这一转变对北九州的影响显而易见。在走过一条商业街时，德田很快就认出了街区里的四栋曾经被“新生学校”翻新过的房子。业主和商人们甚至成立了一个组织，筹集资金来重新规划街区。狭小的柏油路表面已经开裂，后来换上了整齐方正的铺路石，各块的灰度有所不同，看上去就像是一条长长的马赛克。街灯被喷上了亮绿色，部分店主（如某些利用废旧集装箱来开酒吧的）在店外摆放了供公共使用的长椅和凳子。德田表示，这种再利用空间的方法可以成为改革的催化剂。他进一步指出，翻新建筑就是翻新整个生活圈，它是使市镇获得新生的一种方式。
餐厅主人石川女士则表示，许多与她这家店类似的翻新建筑代表了北九州未来的希望。“我们希望能建立一种新的良性循环，即‘在城里居住、在城里工作、在城里消费’。”
（来源：界面新闻）