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【亞太日報 姬婧瑛】2015年我國各類資產證券化業務規模超過5000億，這一數字是過去9年的總和。華爾街流傳著只要有一個穩定的現金流就可以資產證券化的名言。繼今年4月信貸資產證券化改為注冊制后，市場上首例個人住房抵押貸款證券化、全國首例模式化可批量交易資產證券化、全國首單住房公積金貸款證券化、全國首單酒店會展行業資產證券化、全國首單汽運行業資產證券化等創新產品相繼問世，資產證券化創新產品不斷推出。以物業費現金流為基礎資產的物業費資產證券化項目推出后，市場熱度空前，2016年有加速趨勢。
2016年1月19日"華金證券-華發物業資產支持專項計劃"（以下簡稱"華發物業專項計劃"）在深圳證券交易所成功掛牌。該計劃由華發集團、珠海金控集團、華金證券聯手打造，以華發物業公司旗下管理的物業合同債權為基礎資產，由華金證券對該證券產品進行推廣和管理，珠海金控集團擔任財務顧問，珠海華發集團為計劃提供保證擔保。
據悉，華發物業專項計劃募集資金規模為11.2億元，存續期為7年；優先級資產支持證券共分7個品種，中誠信評級為AAA。該計劃在推廣期內獲得了市場資金的認可，2015年12月4日順利完成發行。
2015國內物業費資產證券化案例
國內物業費資產證券化在2015那年正式啟航，發起項目受到資本、市場的歡迎，成為房地產集團盤活存量資產的新的融資渠道。
2015年7月國內首單物業費資產證券化項目“博時資本-世茂天成物業資產支持專項計劃”獲上海證交所無異議函，該計劃由世茂集團攜手博時資本共同推出，世茂集團境內全資子公司世茂天成物業服務集團有限公司的物業費收入（現金流）為該計劃的基礎資產，中誠信證券評估有限公司擔任評級公司，博時資本擔任產品管理人。該計劃融資規模15.1億元，在8月12日產品正式發行和認購當天，獲得了超過3倍的超額認購，國內首單物業費資產證券化項目獲得成功，給了行業極大的信心。
9月6日，金科地產集團股份有限公司發布公告設立“招商創融-金科物業資產支持專項計劃1號”，并通過專項計劃發行資產支持證券進行融資，該融資不超過15億元，其中優先級規模不超過14億元，分為金科物業1-5五檔產品，該計劃基礎資產是由原始權益人在專項計劃設立日轉讓給計劃管理人的，原始權益人享有對金科物業的委托貸款債權，還款來源于金科物業物業費收入。具體來說，就是金科物業以旗下運營管理的金科花園、金科麗苑等68個物業對應的《物業合同》項下享有的特定期間的物業服務費收入質押給專項計劃，并承諾以《物業合同》項下特定期間的物業服務費收入作為委托貸款的還款來源。
11月27日，深交所首單物業費資產證券化產品出爐，農業銀行聯手星河灣集團發起“農銀穗盈·星河灣·建投匯居資產支持專項計劃”，融資額度3.48億，1至5年期發行價格在4.8%-6.8%之間。該計劃以星河灣集團旗下物業公司管理費合同債權為基礎資產，農業銀行擔任項目安排人和財務顧問，引入中信建投擔任專項計劃管理人和推廣機構。
2016物業費資產證券化將提速
據中信信誠資產管理有限公司經理李瑩瑩介紹資產證券化的運作邏輯是：首先由證券公司或基金子公司發起設立資產支持計劃作為資產證券化的載體。第二，資產支持計劃向合格投資者發行各類份額來募集資金。第三，資產支持計劃募集所得資金專項用于購買原始權益人所擁有的特定資產。最后，資產支持計劃以基礎資產所產生的現金流向受益憑證持有人分配投資本金與收益。
基礎資產尤為重要，李瑩瑩介紹，基礎資產一定要能在未來產生可預測的穩定的現金流；其次，企業對基礎資產擁有真實、合法、完整的所有權，基礎資產可合法轉讓；第三，基礎資產具有獨立、真實、穩定的現金流量歷史記錄；第四，基礎資產可以是企業應收款、租賃債權、信貸資產、信托受益權等財產權利、基礎設施、商業物業等不動產財產或不動產收益權以及中國證監會認可的其他財產或財產權利。
雖然物業管理費最為可預計較穩定的現金流，是比較好的基礎資產，但風險依然存在，比如因物業合同到期不再續簽，或者物業管理人被委托人解約，使得基礎資產的總物業面積發生變動，或者物業費價格調整，最終導致資金流入發生變動等，都會影響現金流收入，繼而影響整個收益鏈條。因此金融機構對物業公司的審核需要嚴格審慎。
當然，物業費資產證券化處發展階段，多是規模房企和品牌房企在資本市場的新動作，風險爆發的可能性較小。2016年更多的房地產集團通過穩定、充沛的現金流作為基礎資產實現證券化，撬動社會資本，盤活了物業管理的存量資產，提高了企業自身的資產流動性與變現能力預期會加速。
