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香港住宅市場價格在２０１２年經歷了大幅上揚，漲幅達２０％，超越１９９７年曆史高位。特區政府為平穩樓市出臺一系列措施，使樓市急速降溫，價格和成交量齊跌，但也出現推高車位價格等“副作用，引發“有損香港國際自由港形象等非議。
專家評論，特區政府應保持樓市政策的靈活性，根據實際需要隨時調整措施，預計明年樓價會基本保持平穩。
香港中西區高樓林立。資料圖片。
價高交易少
國際貨幣基金組織（ＩＭＦ）本月中旬發表報告警告，香港樓價飆升，與整體經濟活動放緩逆向而行，是香港經濟主要內部風險。
香港樓價在１９９７年達到歷史最高位後急跌，之後曾數年在低位徘徊。但從今年上半年開始，樓價不斷飆升，以勢如破竹之勢一路創下新高，上漲勢頭一直持續到１１月份。香港中原地產代理有限公司的研究報告顯示，今年樓價呈現兩次明顯升浪，反映香港二手樓價的中原城市領先指數（ＣＣＬ）在今年２月至４月、９月至１１月分別連升８周，分別累計上升８.６１％和７.９９％。
美聯物業首席分析師劉嘉輝說，今年香港樓價平均上漲２０％左右，元朗、新界等一些地區的樓盤價格升幅更達到三成。他認為今年香港樓市總體不健康，樓價高企，成交量偏低。正如特區行政長官梁振英１０月中旬所說，幾個月以來，香港樓價和租金持續上升，與市民購買力脫節。部分有剛性需求的買家難以入市。香港特區政府土地註冊處數據顯示，過去５年的平均住宅樓買賣合約數約為１１萬宗，而今年截至１１月份的數字為７.８萬宗，預計全年成交８萬餘宗，遠低於平均數值。
一方面，有剛性需求的買家認為房價貴、負擔重；另一方面，大規模熱錢涌入樓市，炒高房價。特區政府財政司司長曾俊華說，樓市正受兩股力量影響，一是超低利率及流動性充裕的環境。由於先進經濟體在未來一段時間會維持非常寬鬆的貨幣政策，香港將會保持低息環境，激發樓市亢奮。二是全球宏觀經濟前景高度不明朗，令樓價更易出現大幅波動。
一些專家強調，住宅市場供需失衡，推高房價。數據顯示，香港通常年均一手住宅供應量２萬套，而過去幾年年均僅８０００套。恒基兆業地產有限公司執行董事黃浩明說，過去幾年特區政府賣地較少，雖然目前政府已增加土地供應，但房屋建設需要時間，造成目前房源供需不平衡。
“辣招急凍樓市
面對樓市過熱，特區行政長官梁振英反復強調，房屋問題是本屆政府施政的重中之重，政府會多管齊下應對。首先是增加房源。特區政府今年８月推出１０項措施以增加市場供應，加快出售政府資助房屋和私人房屋，預計今後３至４年一手私人住宅供應量會達到６．５萬套。
為打擊樓市“炒家，特區政府１０月又出兩大“辣招：一是提高已有的“額外印花稅稅率，並將適用期從兩年延長至３年，使得在港購買住宅後３年內賣房需付相當於房價１０％到２０％的“額外印花稅；二是所有非香港永久性居民、所有公司在港購買住宅，都需支付相當於房價１５％的“買家印花稅。
這些措施推出後，香港樓市量價齊跌。中原地產研究報告顯示，上述“兩稅措施於１０月２７日生效後的３周內，香港樓價持續回落，ＣＣＬ三周累跌２．０８％。而土地註冊處的買賣合約數據顯示，１１月住宅買賣合約比１０月下跌約２０％。
特區政府財經事務及庫務局局長陳家強近期表示，政府推出“兩稅後，樓市已冷卻下來。黃浩明認為，政府希望通過稅收暫時“凍結房地產市場，雖然成交量減少，但房價保持平穩，讓有意買房者可以入市，而已買房者不用擔心房價下跌。
各方褒貶不一，效果有待觀察
部分業內人士對政府出招干預市場表示擔憂。中原研究部高級聯席董事黃良升說，雖然政府措施短期抑制了房價，但政策熱度下降後，買家仍會繼續買樓。他認為政府應減少對樓市的政策干預，讓市場自主發揮作用，減少後遺症。
分析人士指出，熱錢不會因為政府出臺措施而停止流動，為逃避“兩稅，熱錢涌入停車位等非住宅物業。美聯集團執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興說，“兩稅推出後，住宅交投開始下滑，而非住宅物業交投活躍。劉嘉輝說，車位平均價格已較年前增長３０％左右，一些高級住宅區車位單價已達幾百萬港元。
還有一些香港市民擔心，“買家印花稅會對香港自由經濟帶來負面影響，甚至損害香港作為自由港的形象。在世界各地都在爭取人才和資金時，特區政府卻出臺政策迫使外地投資者轉向其他國家投資，使香港對非本地的國際化人才吸引力下降，對香港的長期發展不利。劉嘉輝則強調，當前政策是“非常時期的“非常措施，是為應對樓市現狀出臺的短期政策。香港樓市價格易受外圍經濟影響，上漲和下跌速度都很快，因此關鍵是政府保持政策靈活性，能隨時調整。
展望明年樓市，業內分析人士普遍認為，雖然今年樓價持續在高位運行，但香港的樓市泡沫少，預計明年樓價會基本保持平穩。
劉嘉輝說，香港對樓市的剛性需求很大，不存在泡沫。特區政府明年可能會出臺新規繼續穩定樓市，這也會對樓市成交造成影響。預計明年樓市升幅不會很大，價格可能上升５％左右。
黃浩明說，房子的功能有兩種，自住和投資。自住方面剛需旺盛，而投資方面，內地和海外不少資金都希望投資香港樓市，房價有穩定支撐，不存在泡沫。明年房價應該保持平穩。在資金充裕的情況下，房價本身應該上升，但政府完全有能力通過政策抑制房價，在這兩種力量的互相牽制下，樓市明年將平穩發展。