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【亞太日報 李哲】眼下，中國經濟持續下滑，從市場大多數的觀點來看，房地產市場的下滑無疑成為主要風險。下滑依然在繼續，底部難尋，而與之相關的房地產金融又將何去何從？這也成為一些人擔憂的金融系統邏輯。
日前，由第一財經日報舉辦的“2014年全球房地產金融中國峰會在深圳舉行。中國房地產研究會會長、原建設部副部長、黨組副書記劉志峰在現場表示，現在越來越多的信託、債券、理財、私募、公募等非銀行機構在房地產開發中發揮越來越重要的橋樑作用，新的金融工具和產品正在改變房地產資金結構，正在改變公眾資產的增值方式，也正在改變房地產與金融的合作機制，面對這些變化，房地產與金融兩大行業，有必要做好四個方面的結合。
金融與房地產的四方面融合
一是與新型城鎮化相結合，“十二五住房需求和供給發生了變化，這種住房短缺轉向供需逐步平衡，有的城市出現了階段性的過剩，有了房子不夠賣的時代已經過去了，新型城鎮化的階段，估計到2025年我國每年新增房地產面積，城鄉達到17億到20億平方米，相當多的住房需要節能改造，需要健康改造。因此，這是房地產金融大好的舞臺，銀企雙方在以城代鄉，產城融合，城鄉一體化等方面發揮更大的作用。
二是通過金融產品的創新和金融工具的創新，共同為新型城鎮化提供有力的支持，同時還要看到，城鄉融合，人的融合，公共服務的均等化，也給舊城改造，小城鎮建設提出了更高的要求。
三是共同提升住房品質和功能性結合。人的一生2/3的時間在住房或者是相關聯的環境中度過的，當前的住房需求和居住觀念正在發生變化。其中，在住房品質和品質的要求進一步的提高，人們更注重舒適安全、健康、性能、環境和好的空氣品質，更注重項目周圍的學校、醫院、文化娛樂、體育健身和公共交通等方面的服務。
四是資訊化緊密結合。當前全球經濟進入了互聯互通的時代，互聯網正在改變生產生活方式，新的居所，正在改變創新能力。新居住、新產品正在開啟認識世界的視窗。特別是大資料、移動通訊改變著房地產與金融業的合作模式，怎麼合作，一個重要的手段，就是要依靠資訊化手段，及時的分析房地產形勢，分析房地產資產價值變動的趨勢，分析市場程度，分析市場投資效率。
房地產金融是一方面，實際上金融創新對整個中國實體經濟都將起到重要的促進意義。香江集團總裁翟美卿認為，中國經濟邁入新常態的階段，增速略微放緩，同時改革進一步的深化。通過金融改革促進實體經濟的發展，加快產業升級，是這一輪改革的重中之重，正是在這一背景下，國家推出了自貿區的戰略，深圳前海則成為全國金融創新的試驗區。
房地產的看好者與看空者
具體到房地產方面，相對於悲觀派的房地產拐點論，劉志峰坦言對房地產業仍有信心。“我認為未來房地產工作量還是很大的，每年要新建17億平方米到20億平方米的房屋。包括目前的住房節能改造，量是相當大的，城鄉都需要改造。
作為房地產行業曾經的監管領導，劉志峰的說法固然有其一定邏輯，但同樣房地產的看空者也有著另一套邏輯。
中國房地產業協會副會長、秘書長、《中國房地產金融》雜誌社社長馮俊在現場演講中指出，目前房地產處於相對過剩的階段，根源在於支付能力不足，決定住房支付的能力包括兩個因素，一個是房價，一個是收入，將東西都搞得很貴。
他進一步表示，“1999年的時候，高收入和中低收入家庭對住房支付的比例是比較平坦的，到了2012年的時候，這也比例非常高了，在房價增長過程中，越來越多的家庭被市場擠出，不能承受市場的價格。我住房市場化改革的目標是什麼，這是大宗市場，讓多數人能夠通過市場獲得住房。而不是小眾市場，現實的情況是，住房越來越向高端市場演變。
住宅走弱下的白銀時代 商業地產也很難
中國指數研究院最新發佈的資料顯示，11月全國100個城市新建住宅均價為10589元/平方米，環比、同比再次雙雙下跌。11月百城房價環比下跌0.38%，為連續第7個月下跌，跌幅縮小0.02%。從漲跌城市個數看，76個城市環比下跌，較上月增加3個；23個城市環比上漲，1個城市持平，其中跌幅在1%以上的有37個，與上月持平。同比來看，百城住宅均價同比下跌1.57%，跌幅較上月擴大1.05%。
其還預測，年內大部分城市高庫存的現狀仍未改變，短期內全國主要城市住宅價格仍面臨下行壓力。
住宅地產走弱，商業地產也同樣陷入困境。深圳貝爾信集團董事長鄭長春指出，目前商業地產陷入三方面困境。一、商業地產過剩，遍地都是綜合體，你拿什麼勝出；二、地產的融資很難；過去住宅地產的時候，過去是拿地，賣樓花，建完了以後走人。現在賣不掉，商業地產要長期持有的，套路不同於住宅地產。三、招商難是很重要的軟肋；原來說是1/3，現在的結果是很多地產商擱置在這裡，沒有招商能力，只有1/5能力的開發商有管理的經驗。實際上成功的業態，成功的養商應該是業態的優化整合期。
鄭長春還稱，這個時候是地產的白銀時代，郁亮先生說暴利期結束了，對投資提出了新的命題。“如後土建1.5級商業地產市場，土建完成，後續配套未完成，證照不齊全，難以形成質押和融資，銀行和民間資金進不來，處於二、三線城市的樓盤，資金鏈一旦斷裂，將形成龐大、風險較大，操作複雜的雙向市場。