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就在恒大集团解除1300亿战投警报的同一天，恒大物业集团有限公司（以下简称“恒大物业”）在港交所披露了招股文件。
9月29日，中国恒大集团（03333.HK）发布公告称，拟分散恒大物业于联交所主板上市，目前已向联交所递交上市申请表格。华泰国际、UBS、农银国际、建银国际、中信证券及海通国际担任联席保荐人。
从7月底宣布分拆上市计划，8月中引入包括红杉资本、中信资本、云锋基金、腾讯控股、云峰基金、农业银行、光大控股在内的14家战略投资者，到9月底递表，恒大物业动作迅速。
自1997年开展业务至今，恒大物业与恒大集团一直都是一体共生的。目前，恒大集团通过全资子公司CEG间接持有恒大物业71.939%的股权。待上市完成后，恒大物业将仍为其附属公司。
背靠大树好乘凉，恒大物业在母公司的支持下业务规模不断扩大。
招股书披露，自2017年至2019年，公司在管面积分别为1.38亿平方米、1.85亿平方米及2.38亿平方米，复合年增长率为31.3%。
截至今年6月30日，恒大物业总在管面积约2.54亿平方米，管理716个物业项目。总签约面积约5.13亿平方米，为1354个项目提供物业服务、分业主增值服务或社区增值服务。
目前上市物业公司虽然已近三十家，但管理规模破亿的却并不多，仅有彩生活、雅生活、碧桂园服务、保利物业及绿城服务5家。若顺利上市，恒大物业将跻身TOP5行列。
值得注意的是，恒大物业手上管理的物业几乎全部来自恒大集团，就关联方开发的物业所有标书中标率都是100%。
2017年至今年上半年，恒大集团所开发物业的在管面积分别占到总在管面积的的99.6%、98.8%、98.4%及98.9%。而来自恒大集团合营企业及联营公司以及独立第三方物业开发商开发物业的在管面积仅从0.4%微升至1.1%。
除此之外，恒大物业还依托关联方的多元化业务板块，为其地产、文化旅游、康养及新能源汽车等提供定制化的物业管理及增值服务，为业主打造“恒大生活圈”。
对此，恒大物业也在招股书中坦言，公司将继续受惠于恒大集团的多业态发展，利用恒大集团的土地储备及其他商业机会实现可持续增长。
在管面积依赖关联方的程度几乎快达到极致，但其收入来源的依赖度却没那么高。
同期内，恒大物业来自关联方的收入占比分别为44.2%、42.8%、37.5%及35.9%。截至今年上半年，来自恒大集团以外客户的收入占六个月总收入的64.1%。
恒大物业当然也不止步于此，从去年开始公司与独立第三方物业开发商物色项目，发现商机、扩充运营、自力更生。与此同时，公司还在今年6月成立外部业务开发团队，进行了一系列收购行动。
迄今为止，恒大物业已实现对南昌馨雅、成都韦尔斯普、遵义中信、湖北冠博及永康嘉华等5家区域物管公司的收购，总在管面积7720万平方米，交给独立第三方物业开发商开发。
得益于庞大的体量，恒大物业的财务数据也同样亮眼。
数据显示，从2017年至今年上半年，公司营收分别为43.99亿元、59.03亿元、73.33亿元及45.64亿元；净利润分别从2017年的1.07亿元增至今年上半年的11.48亿元。近三年其净利润的复合年增长率约195.5%，位居中国物业服务TOP20最高。
与此同时，其毛利率也从2017年的9.8%增至2019年的23.9%。即便今年疫情影响，其毛利率也达到了38.1%，较去年同期有所增长。与同梯队的公司相比，恒大物业今年上半年的毛利率排在第一。
根据招股书，恒大物业的收入结构主要由物业管理服务、分业主增值服务和社区增值服务三方面组成。其中物业管理服务以61.9%的占比成为收入最大贡献方；社区增值服务占比虽仅1成，但其贡献率在逐年提升，复合年增长率超过5成。
且社区增值服务所贡献的毛利率近几年都超过50%，今年上半年达到65%，与碧桂园服务基本并列。
规模和地位都有了，接下去就看恒大物业的外拓能力了。
据悉，本次恒大物业募集资金为10亿至20亿美元，所得款用途中“战略收购及投资”位列第一项。
恒大物业也表示，未来将对外拓展写字楼、商业综合体、医院、学校、产业园、政府办公大楼、公服设施等多种物业服务类型。