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上周，有佛山本地地产人士向地产壹线爆料称，时代中国与保利发展合作的天铂项目，时代中国单方出现了缴纳不出后续土地款的情况。
网上信息显示，佛山保利时代中国天铂项目，位于佛山市禅城区海五路中山公园地铁站（在建）附近，项目占地逾12万㎡，由保利发展华南公司于去年9月以总价42.37亿元斩获，折合楼面地价约10989元/㎡，若扣除幼儿园、公园等配建后，楼面地价至少11748元/㎡起，楼面价跻身佛山土地总价纪录前十。
而该地块的前期整理人正是时代中国。目前，项目所对应的项目公司佛山市禅城区正华置业有限公司，保利发展与时代中国各持股50%。
对于土地出让金的缴纳规则，网易研究局专栏作家严跃进表示，一般要求是分两次付清，“在拿地之后先付25%，剩下的75%在12个月内付清”。
因为地块为合作开发，若不缴纳清款项，则保利发展方面的开发进度也将受到影响，因此针对此宗地块土地款的解决方法，上述佛山业内人士表示，时代中国可能会找合作方保利发展资助，保利发展再从中收取一定的利息费用。
此外，他还表示，因为这起事件，保利发展内部据说已经在盘点和时代中国的其他合作项目，以规避风险。
显性原因：扩张野心、旧改沉淀及偿债高峰
结合这一线索来看，时代中国最近频频的借债动作，也有了合理的逻辑。
据地产壹线不完全统计，今年以来，时代中国已经通过境内公司债、超短期美元票据、私募等渠道，融资约128.37亿元。而2019年上半年，加上股份配售的15.7亿港元，时代中国也不过融资了约63亿元。
其实，从时代中国2019年的年报来看，时代中国2019年末在手现金及现金等价物258.75亿元，对应一年内到期的计息银行及其他借款为185.98亿元，短期内现金流并不吃紧。
同比超2倍频繁融资背后的考量，更多来自2021-2024年债务到期的压力——2019年底，时代中国账面有息负债总额为532.61亿元，其中一年内到期的债务占比34.9%；2-5年内到期的债务342.1亿元，占比64.2%；5年后到期的债务4.52亿元，占比0.85%。
而另一方面，也来自于时代中国扩张野心的提速，和旧改业务所需的资金沉淀。
2019年全年，时代中国在土地收购上的花费为233.97亿元，买入地块28幅，其中有8个项目，对应总建筑面积约349万㎡为城市更新的转化。这也是时代中国5年以来首次土地投资超过200亿元，但其实集团原定的拿地预算更是高达302亿元。
截至2019年12月31日，时代中国拥有约2300万㎡的土地储备，其中91%位于广东省，整体的可售货值总计约4000-5000亿元；如果按土储用途划分，60.9%是住宅，8.8%是商业，30.3%是停车场及配套设施。
2020年，时代中国将拿地投资预算设为250-300亿元，继续在土地市场上继续狂揽。不完全统计，时代中国今年在招拍挂土地市场的拿地金额已经超过39.91亿元，此外，已经达成意向的广州2个旧改项目，预计至少需要投资超过60亿元。
旧改是粤系房企的最爱，2017年里，时代中国在广州、佛山、深圳、东莞、中山、珠海、惠州等城市签订了多个旧改项目合作协议，开始加速发展城市更新业务。截至2019年底，时代中国在手城市更新项目总数已超过120个，潜在总建筑面积约4300万㎡。
这些项目的转化显然有助于提升公司整体的毛利率，但同时也是时代中国一个隐形的资金沉淀深洞。且从收入结转业绩来看，时代中国的旧改项目转化是低于预期的——在2019年时，城市更新业务给时代中国带来的营业收入，不过21.68亿元，甚至低于2018年同期的27.76亿元。
对于时代中国来说，更有效现金来源还是要依靠物业销售。在2018年3月举行的时代中国2017年业绩发布会上，公司董事会主席、执行总裁岑钊雄也曾表达出了对销售规模的渴望，表示短期内有信心实现千亿销售目标。
2019年9月时，市场上还有传言，称时代中国实行全体员工卖房，普通员工、经理及普通总监、普通总监以上和副总裁，分别需要完成每人1套、2套、4套和6套的指标，若在规定时间内完成不了就会被裁员。
但最终的结果，不论是2018年当年的605.95亿元，还是2019年783.6亿元，都较千亿相差甚远。甚至2020年的计划可售货值也只1400-1500亿，同比仅增长7.7%-15.4%，远低于过去三年公司39.4%的实际货值增速。而销售目标也只定在了823亿元，预期增速仅5%，显然将难以满足公司扩张拿地、旧改投资和5年内债务大量到期三方面的支出需求。
隐性原因：大量项目存在明股实债操作
而若挖掘时代中国的年报，则能发现，时代中国极大的融资需求背后，或还因为其存在诸多明股实债的操作，隐藏了大量实际债务。
如年报中提到的一段：于2019年5月6日，本集团向非控股股东收购佛山天宇余下的40%权益，现金代价为人民币1,514,240,000元（15.14亿元）。于2019年5月14日，本集团按现金代价人民币955,500,000元（9.56亿元）将佛山天宇的49%股权转让予另一名独立第三方，后者已成为本集团非控股股东。
信息显示，佛山天宇成立于2017年1月5日，注册资本12.5亿元。而时代中国在2019年5月6日股权收购交易的对象，为杭州工商信托股份有限公司，它原拥有佛山天宇40%股权，对应的认缴出资额为5亿元。
在2017年7月时，时代中国将手中佛山天宇60%股权，全部出质给了杭州工商信托，对应数额7.5亿元。而后，在2019年5月8日时，杭州工商信托退出，收获对价15.14亿元，大大高于两年前的注资成本。但10天之后，2019年5月17日时，时代中国转手又将该公司49%股权，出质给了中融国际信托有限公司，对价9.56亿元。
假设40%股权对价15.14亿元，则49%的股权，对价应为18.55亿元，而时代中国却几乎折了一半，转给了中融国际信托。
再例如年报中的另一段：于2019年，本集团分别按代价人民币198,000,000元（1.98亿元）及人民币840,000,000元（8.4亿元）将佛山冠亨及长沙启誉的40%股权转让予一名独立第三方，其已成为本集团的非控股股东。
地产壹线在企查查、天眼查网站上并未查到佛山冠亨这家公司，只有佛冈冠亨投资有限公司，该公司目前仍为时代中国100%控股。
而另一家公司长沙启誉，成立于2019年4月，目前时代中国持股60%，另外的40%归属平安人寿旗下的深圳市创元企业管理有限公司。在去年6月时候，时代中国同样也将手中12.6亿元的股权，质押给了平安。
随手一翻，类似案例比比皆是：持股51%的江门市金恒泰房地产开发有限公司和肇庆市时代领肇投资有限公司，两家公司另外49%股权都在华润深国投信托有限公司手中，且时代中国都将手里51%的股权出质给了华润深国投信托；持股60%的广州市耀杰房地产开发有限公司，另外40%股权归属中信信托有限责任公司，而中信信托同样也是时代中国所持这项目60%股权的质权人……
而权益占比高于60%的合营公司中，更是存在大量时代中国的影子公司。如持股80.24%的珠海市盛嘉置业有限公司，其另一个持股19.76%股权的股东方为广州市璟博投资企业。而后者的大股东（持股98.0%）正是与时代中国旗下多个子公司产生关联的岑兆雄。
倘若时代中国那么偏好明股实债的玩法，那么时代中国的真实债务情况，则又将是另一种算法了，而这或许也更能解释清其频繁融资背后的原因了。
