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文|亞太日報特約記者楊君豪(雨霑)
香港特首選舉進行得如火如荼，各候選人更聚焦於房屋問題，希望贏取民心。房屋是老大難問題，誰能夠解決這座大山，讓市民安居樂業，誰絕對勝任當上特首!為了取悅市民和選委，有參選人更提出6成公屋建議。無疑，多起些房屋一定“利民”，但土地不增加，設施不改善，只會是“塘水滾塘魚”。新政府宜綜合施策，用最大的誠意，最少的時間精力，有效地為本地各級房屋市場拆牆鬆绑。本文試從本地房屋問題的本質和特徵說起，再綜合社情民意，考慮政策有效性和互補性，作出相關建議。
房屋問題是“共業”
筆者認為，本地房屋問題是基於可發展土地空間不足、政經條件制約下，市民、地產商、金融界和政府共同扭曲的房屋供求關係和矛盾，反映於公私營房屋市場上各種大大小小問題。
先從私人房屋市場說起，最近本地市場出現了怪現象，就是一手市場發颷，偏偏二手市場盤源不足。據筆者了解，一般市民由於現行按揭條例嚴格，他們資金有限，墊付不起4至5成樓價購買二手樓，而地產商又能夠跟銀行或財務公司合作，向一手樓買家提供8至9成樓按，甚至一度提供超過十成樓按。另一方面，中資為主的地產商因內地樓市和地價屢創新高，轉戰到香港，並積極出價投地，成就不少“新地王”神話。而二手市場業主，也因為市道情況而半封盤。
從政策角度看，現時政府推出的所有房策辣招，主要是盯着炒家的成本，壓抑首置客的慾望，而非致力協助廣大市民“安居樂業”。這些辣招或讓部份炒家暫避風頭而轉戰商厦車位，然而，上有政策，下有對策，據說有炒家利用“無殼蝸牛”(未置業港人)出面買樓，利用類似買“丁權”方式去逃避印花税。
梁振英政府積極壓出招壓抑房置需求，本質上是在政治化氛圍下，“斬腳趾避沙蟲”，懲罰市場炒家和用家，本意雖好，但也助長了地產商促銷一手樓盤。地產數據顯示，本地樓市除了在去年“細價價爆煲”市場環境下有所收歛外，整體而言，本地樓市是高潮迭起，未見金剛伏魔圈。
強化市建局
私人樓市是基於私人房屋的供求關係，解開樓市困局，除了是適度出辣招外，新政府更應該為它在私人樓市的角色重新定位。在資金鏈方面，可考慮放寬按揭成數，讓有意置業港人有能力入市。另一方面，新政府應強化市建局，蜕變成真正的土發局，積極儲地、重建，並多供應一些比同區相若的“標桿”樓盤較平宜2至3成的實用樓盤給中產甚至中上階層。譬如說，市建局可參考尖沙咀名鑄的模式，在東九龍和新界興建不同市場定位的摩天大樓，提供給不同類型的用家，讓中產與中上階層同一屋廈。
如果市建局多加努力，積極成為市場的主要地產供應商，對於後續的樓市，具有健康的指導作用。
沒有推手，怎會輕易轉向?新政府要迎難而上，可借助類似“國企”的市建局成為新房屋政策的忠實支持者。然而，新政府也不該為成為大地產商而樂，而應該把目光盯在香港整體發展上。換言之，市建局的角色，也不該是只賣“貴價樓”，而應該為中產公屋和新市鎮發展多出一分力。
新政府宜“綜合施策”
新政府更應該優化現有的行政效率和土地使用效率，推出短期方案緩解居住問題。具體而言，新政府應在不違條例下，放寬和用盡地積比例，促使摩天公屋和摩天私樓的落成。當這些擁有綠化層(即每20至30層設一個平台花園)的摩天大樓推出後，即為公營和私營市場提供比現時多5成甚至1倍的單位。另外，為了積極解決土地庫存、地產商囤地和炒家空置等問題，新政府要積極考慮將政府機構、公務員宿舍和其他公營設施轉到別處，騰出空間給市民建造可分享公共空間的新型摩天房屋(概念如同滙豐總行，地下是公共空間)，並對長久囤地、地盤空置未蓋樓的地產商和只炒樓不放租的買家，分别徵收囤地稅和空置税。
“新思維”解決房屋問題
本地房屋問題是共業和利益矛盾關係，不堅決處理有損一國兩制利益，迎難而上則易被利益成員圍攻，處境猶如熱心為民的梁特首一樣。但新政府不應該因為4大制約因素(即香港地少人多、政策傾斜和守舊、政府效率有待改善、政治化環境)而妄自菲薄。事實上，新政府宜運用“創新思維”，去做城市規劃和發展。
香港應出現東西兩個“並蒂”經濟成長區(赤臘角“空陸海港大橋展覽經濟區”、東九龍“多元綠化休閒經濟區”)，連理於西九文化區和高鐵站，必托升香港“服務經濟”、“知識經濟”、“海洋經濟”和其他經濟體的增長，又全面提高香港作全球最宜商及宜居指數。
布施“公屋仁政”
就以東九龍發展為例，新政府應盡量利用啟德區內地下空間作“社區共融”的用途。筆者建議，啟德地下空間可建大型商場和文化、體育設施，方便公屋戶和其他社區人士，拉近經濟階層間、不同屋苑間的距離。例如游泳池，可放在20米深的地下空間，頂部高公園的草地3米，讓公園游人向內望欣賞游泳、跳水表演。20米剛好足夠高台跳水游泳池的設計，又不阻擋公園地面通風、視線、景觀，多全其美。
九龍啟德區可設地下交通樞紐停車處，以4公里中九龍幹線西接西九龍交通樞紐，東接觀塘擴展區，北接新蒲崗區以至清水灣西貢區，理順交通，大量減低塞車和噴氣污染，增加社區整體生活素質。
筆者懇請未來特首布施“公屋仁政”，深切關注公屋戶的發展空間、生活形態、生活方式和時尚趨向，在公屋戶紮根的社區內，盡量做到“屋邨、商場街市、工作場所、學校、社區”的有機結合，形成一條人情味濃、向心力高的公屋價值鏈(valuechain)和人倫關係網絡。
自此以後，部分公屋戶不必浪費一句鐘跑到老遠返工、返學甚至買餸，大大減低生活成本和壓力。
在公屋規劃方面，未來特首應領軍大力研究公屋的新生活和文化模式，並把這種“新公屋主義”應用在市區和新發展區域內，形成一種促進“社會多元和諧”和“節地環保”的新生力量。
為了讓這新生力量發光發熱，未來政府需要改變看待公屋戶的心態，不應任意把新屋邨遷到“荒遠之地”。新政府應將廣大公屋戶和準公屋戶當作社會重要夥伴，給他們完善高質素的房屋、學校、就業、交通、文化配套。
新界設“副都心”
就以新界中、西、北部區為例，青少年問題不少，政府不應毫無準備下大舉把公屋戶遷入，最終形成公屋過分集中和地區治安不穩，助長“港獨”萌芽。
新政府應考慮與解放軍協商搬遷交換石崗軍營和跑道，把石崗錦上路區發展成過百萬人的高質素綜合區，包括政府行政、文化、商業、學校（如資助“名校”設分校於石崗、錦田區和設一所大學等）、居住、無污染工業、生態、有機農業旅遊業，把現在百萬人口的屯門、元朗、天水圍各區一併作長遠綜合優化的“人本規劃”。
筆者寄望，新政府讓新界中、西、北區成為香港一個商業中心，又是政府第二行政中心，既配合長遠人口增加、住屋、就業和提升新界中、西、北部區的市民文化和軟實力，還可以創造大片優質生活和發展空間給基層和中產家庭，打破部份港人長久以來嚮往的“中環價值”和“維港價值”，締造社會和諧及公義。
另外，未來政府應善用法律上可行的“綠化帶”部份地方，避免陷入開發郊野公園的政法挑戰，並積極“愚公移山”，包括在維港外填海，和建設“人工島”(如在西貢外海興建)。新政府也可依托高鐵和港珠澳交通網絡，跟廣東和澳門政府策略合作，建立更多由香港管理的“港式小區”。
作者簡介：
楊君豪(雨霑)，華南理工大學管理學博士，香港中文大學商學院學士碩士，資訊科技管理碩士，紐約大學商學院碩士交流生，密西根州州立大學交流學者暨大學講師，現為供應鏈金融和服務創新專家,愛中港青年文化社團聯會主席,城市智庫成員，经常就香港特区热点问题在紫荊論壇、Chinadaily，香港商報、大公报、文滙报等媒体發表政經評論。
（亞太日報）
