挂牌首日大跌,东莞小房企汇景控股流血上市

界面新闻

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即便香港资本市场常年不看好房地产公司,对于内房企而言,A股已紧关大门数年,冲向香江,已经是内房企获取更多融资渠道的不多路径。

1月16日上午,汇景控股(09968.HK)开始于联交所主板买卖,截至10点30分,股价为1.8港元/股,较前一日确定的发售价1.93港元/股,大幅下跌6.74%。

这是汇景控股第二次冲击IPO,此次在认购不足的情况下实现上市,成为东莞首家在港上市房企。

汇景控股认购不足的情况在意料之中,在它之前上市的银城国际、德信中国都曾遭遇过类似状况。更何况,来自东莞的汇景控股,是家体量极小的“迷你”房企。

这家东莞本土开发商,目前只在东莞、河源、合肥、衡阳以及长沙五个城市有所布局。

汇景控股由伦瑞祥于2002年创立,公司现由伦瑞祥和妻子陈巧云全资持有。除房地产开发业务业务外,伦瑞祥夫妇还直接或间接从事其他业务,包括乳制品生产、海外物业投资、景观建筑服务等。

伦瑞祥夫妇业务的多栖发展,或许也使得汇景控股业务发展缓慢,创立14年后才走出东莞。2016年到2019年上半年,公司连同合资企业合计销售额分别为20.00亿元、12.96亿元、25.62亿元、15.98亿元。

克而瑞2019年房地产企业销售排行榜显示,宏发集团以66.2亿元的操盘金额排名第200名。汇景控股的销售额距离第200名的宏发都相差不少。

招股书显示,公司2016年、2017年、2018年营业收入分别为20.93亿元、11.98亿元、22.38亿元,13.16亿元,净利润分别为3.38亿元、1.58亿元、4.01亿元、2.13亿元;其中,2019年上半年,公司还出现营收净利双降的局面,分别同比下降4.29%和11.23%。

在汇景控股的东莞大本营,公司销售额排名第28位,市场占有率0.6%。另外,公司在长沙市场排名第63位,市场占有率0.4%;在合肥排名第39位,市场占有率0.6%;在河源及衡阳的市场占有率分别为1.3%及0.8%。

汇景控股体量不大,负债却不少。

2016年到2018年,汇景控股净负债率分别为377.8%、278.5%、243.2%,连续三年超过200%。今年上半年,其净负债率仍无明显缓解,依然高达240.4%。

截至2019年6月末,公司现金及现金等价物2.19亿元。同期,公司需偿还的1年以内贷款为7.18亿元,现金短债比仅为0.3。截至2019年10月31日,公司借款总额为24.36亿元。

在紧逼的债务面前,汇景控股选择赴港,然而资本市场向来精明,等待汇景控股的不止是认购不足,还有募资减少的可能。

数据显示,2018年IPO上市的9家内地房地产企业,共募资169.12亿港元,平均每家IPO募资18.79亿港元。募资金额最高的是正荣地产,为44.81亿港元,最低的是募资2.25亿港元的万城控股。而2019年上市的房企中,德信中国上市募资13.72亿港元、银城国际募资仅7.7亿港元、中梁控股募资27.73亿港元,平均值在16.4亿港元。

汇景控股虽然现状堪忧,但其较为丰沛的土地储备,成为这家公司为数不多的看点。

招股书显示,截至2019年9月30日,汇景控股共计拥有17个地产项目,地盘面积约200万平方米,预计竣工后的建筑面积为450万平方米,其中12个位于东莞。

另外,公司还有15块土地作为储备,地盘面积总计约100万平方米。这些储备项目绝大多数位于东莞,河源和浙江平湖分别有1个和2个。其中位于东莞的9幅地块,面积达47.24万平方米,皆为城市更新项目。

近几年,政府大力推动城市更新进程,加之粤港澳大湾区的热点,东莞向来为房企的兵家必争之地。数据显示,截至2018年5月,在东莞已经登记备案的房地产开发商企业信息记录高达924条,其中,2017年中国销售金额前10名的开发商,有9个已经进军东莞。

作为东莞本地房企的汇景控股,在面对激烈的竞争之外,其累积的城市更新项目将有助于其未来发展。