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一季度房企发债融资已经下降至三年前的水平，其背后是房企融资的难度正在加大。
王瑜（化名）是一家浙江中型私募机构的项目经理。4月18日，他告诉时代周报记者，近期许多银行对开发贷的审核趋严，购房者的按揭尾款延迟发放，一些开发商面临资金困局，房地产融资利率持续走高。
持续推行房地产行业降杠杆的背景下，“三道红线”“五档房贷”先后落地，房地产行业融资持续收紧。
近日，贝壳研究院最新研报显示，2021年第一季度房企境内外债券融资累计约3040亿元人民币，同比下降23%，为2018年以来首季度的最低发行规模。同期，房企境内债券利率中位数为4.4%，同比上升48个基点。
王瑜表示，近期他收到的咨询量明显增多，有资金需求的项目来自全国各地，不少企业不惜高成本借贷。以广深旧改项目为例，若该项目已立项，在私募机构融资的成本年化约为12%，周期最短为一年、最长为五年，付款方式为年末付息、到期还本。此外，私募机构提供股权质押、债权抵押等业务，利率根据抵押物情况而定，年化区间约为9%-14%，多数项目年化为12%。
“我们的业务覆盖农林鱼牧、环保能源、地产建材等，地产企业最缺钱，咨询量也最多。”王瑜算了一笔账，现在地产行业的盈利空间在下行，多数项目利润率不超过15%，融资成本12%基本上很难赚钱，只能勉强维持生存。
对于房企而言，及时调整融资计划才能跟上政策变化。
4月19日，一位Top 前五房企的融资人士对时代周报记者表示，今年来融资主要发生了三个变化：因为集中供地，金融机构对于企业有更高的要求，倾向于给信用较好、长期合作的公司放款；企业内部融资计划需要更早进行安排，审核流程增加对项目的周转要求提高；企业倾向于以合作拿地的方式减轻融资压力，部分省市如浙江地区要求的拿地保证金为自有资金，无法通过融资取得。
另一方面，今年房企将迎来新的偿债高峰，数据显示，年内房企偿债规模将突破万亿元大关，达12448亿元。在此背景下，不少房企走上转让资产之路。Wind数据显示，4月1日至4月15日，房地产行业并购动态高达33起，平均每天2起。
4月19日，中国房地产数据研究院院长陈晟对时代周报记者表示，今年房地产行业的并购事件会大幅增加，行业已不再是“大鱼吃小鱼”，更多并购动态可能出现在“大鱼”和“大鱼”之间。
当房企不再“借新还旧”
受“三道红线”约束，“降档减债”成为2021年房企的重点工作。
贝壳研究院数据显示，在已发布2020年财报的近70家房企中，有45%房企实现降档，其中16%的房企下降两档，实现快速降档；新增13家房企通过降档实现“零踩线”。
过往依赖资金的房企，开始减少发债规模，控制风险。
克而瑞研究中心数据显示，2020年末67家重点房企的总有息债规模为56890亿元，同比增长4.59%，增速较于2019年下滑超过10个百分点。总有息债增速自2018年实现断崖式下跌后，再一次迎来较大幅度的下降。
今年一季度以来，房企融资口收缩战略仍在持续。
据克而瑞研究中心不完全统计， 2021年一季度约三分之二的房企融资规模有所减少，规模减少的房企中有约39%的企业同比降幅超过50%。其中，其中TOP31-50的房企下降幅度最大，同比减少62.06%，TOP10房企的降幅也超过了50%。
对于房企融资规模大幅下降的原因，陈晟向时代周报记者分析称，今年流向房地产金融资金收紧，企业债、美元债、信贷等都有收紧的趋势。此外，市场对房地产行业发展预期出现变化，地产债的购买热度下降，导致房地产行业整体发债规模缩水。
陈晟认为，过往企业主要通过“借新还旧”的方式偿债，今年发债规模下降，偿债高峰之下，企业可能会将短期的债务置换成长期的债务，非标的债务替换成标准的债务。同时，追求直接融资，包括险资介入以及收并购等，通过多种方式保证企业金融评级和稳定。
今年是房地产行业的偿债大年，过往房企主要通过“借新还旧”偿还债务。融资受限环境下，房地产行业开始出现发债规模不及到期债务规模的现象。
据贝壳研究院统计，2021年1月房企境内外债券融资到期债务规模约1447亿元，占当月已发债规模的88.77%。2021年第一季度，房企境内外债券融资到期债务规模约3735亿元，同比增加134%；同期房企境内外债券融资累计约3040亿元，发债规模不及到期债务规模。
4月18日，协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对时代周报记者表示，今年房企境内发债规模减少的主要原因是去年同期由于疫情国家加大货币的投放，这些货币变相进入到房地产融资市场。
此外，房企融资周期一般是三年，最多五年，房企在上一轮融资高潮所融得的款项在这两年集中到期，但由于国家金融政策收紧，房企融资规模减少，因此出现新增发债规模不及到期债务规模的现象。
“因为银根持续收紧，发债规模不及到期债务规模的现象仍会持续。”黄立冲补充道。
收并购大潮再起
“降档”压力之下，房企“搞钱”逻辑生变，卖卖卖成为房企的主要选择。
Wind资料显示，2021年1月1日至4月15日，房地产行业并购动态高达221起。可供对比的是，2020年同期行业并购动态为91起。
并购大潮中，熟悉的身影再度站在镁光灯之下。
4月16日晚间，融创中国（01918.HK）公告，融创西南集团与彰泰集团订立合作框架协议，双方拟通过组成合资公司的方式合作开发目标项目。其中，融创西南与彰泰集团分别持有合资公司80%和20%股份，融创西南集团应向合资公司投入的资金总额约为99亿元。
除此之外，融创服务（01516.HK）发布公告称，附属公司融创服务投资拟8亿元收购彰泰服务80%股权。
4月16日，彰泰集团董事长黄海涛在公布交易后对媒体表示，这次合作项目的未售货值约700亿元，预计2021年销售金额将达到260亿元，能够为此次合作项目和双方搭建的合作平台提供充足的经营现金流。这意味着，融创用99亿元撬动700亿元货值，拿下一宗划算的交易。
“彰泰是广西的‘地头蛇’，这几年外地房企进军广西，抢了市场份额，彰泰市场地位不保。彰泰虽说是‘地头蛇’，但是全国化布局发展不顺，现在跟融创合作也是个新路子，折价转让无可厚非。”4月18日，一名广西房企项目负责人对时代周报记者表示，当地不少中小型房企业务萎缩，正在寻找纾困资金介入。
房企转让资产的范围不仅局限于地产业务，已延伸至多元化业务。
4月16日，蓝光嘉宝服务(02606)及碧桂园服务(06098)联合发布公告，碧桂园服务已完成对蓝光嘉宝的收购，合计共持有蓝光嘉宝约65.04%的权益。至此，物业行业最大一笔收并购交易落地。
事实上，物业行业已走进大整合时代。3月15日，华侨城物业（集团）有限公司收购云南世博花园物业服务有限公司100%股权；同日，建业物业拟收购鹤壁建业康宁物业51%股权。
“房企的多元化业务里成熟度最高的是多元化业务，通过转让多元化业务获得资金支持成为多数房企的选择。”4月18日，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对时代周报记者表示，未来物业公司仍会通过收并购快速扩大市场占有率，行业分化是大势所趋。
在陈霄看来，在“三道红线”新规影响下，房企的生存压力加剧，行业集中度不断提升，不仅是中小房企面临被收并购，“大鱼吃大鱼”的现象也频频出现。预计未来随着行业集中度进一步提升，企业通过转让项目、引入战投、股权融资等现象会有所增加。