二季度北京甲级写字楼需求反弹，租金继续缓慢下探

随着疫情逐步受控，北京甲级写字楼市场一季度被疫情压制的需求，在二季度开始出现反弹。

据高力国际研究报告显示，2020年二季度，北京甲级写字楼市场净吸纳量约3万平方米。“二季度需求开始逐步释放，北京整体市场空置率在有新增供应的情况下稳定在16.6%，与上个季度空置率基本持平。”高力国际华北区董事总经理严区海表示。

不过，在剔除自用和预租的影响后，北京写字楼全市场的净吸纳量依然为-1.4万平方米左右，这表明需求复苏的强度并没有市场期待的强劲。

严区海称，虽然可以基本确认市场逐步走出疫情阴霾，但2020全年的净吸纳量在剔除自用和预租的影响后，可能仅为北京甲级写字楼市场历史平均水平的一半左右。

高力国际华北区研究部董事陆明认为，高供应量推高空置率依然是整个北京办公市场的主旋律。

上述研究报告指出，下半年北京市场将迎来接近70万平方米的新增供应量，2021年还有近80万平方米的新增供应入市。在高供应且需求中性的市场环境下，空置率预计将在2021年达到本轮高供应时期的最高点，或达20.7%。

“在高空置率的市场环境下，租金依旧会保持缓慢下探的趋势，但下方空间已经非常有限，2021年和2022年可能会成为本轮市场租金调整的真正底部。”严区海表示。

在租金方面，二季度北京甲级写字楼市场租金水平继续下降，为367元/平方米/月，环比小幅下降1.7%。从子市场的情况来看，燕莎区域的租金降幅比较大，环比下降5%，同比下降18%。

值得关注的是，北京的办公物业除了写字楼以外，产业园也扮演了非常重要的角色。

根据高力国际对北京八大核心办公楼子市场以及六大成熟产业园子市场的统计，预计到2020年底，全北京办公业态总体量将超过3300万平方米，其中甲乙级写字楼体量将超过1800万平方米，成熟产业园体量将超过1500万平方米。

在市场规模方面，预计到2020年底，全办公业态年租金规模将超900亿元，其中甲级写字楼超过420亿元，乙级写字楼约250亿元，产业园近230亿元。

“供应过剩在一定程度上意味着市场新增需求不足以支撑新增体量，市场无法通过新增需求进一步去化空置面积。而高供应量、疫情防控以及经济增速下行等因素都从一定程度上抑制着整个北京市场的需求反弹。因此，对于下半年的写字楼市场表现保持审慎乐观的态度，成本因素依然会成为租户的核心考量。”陆明如是说。