穗六條延續北上深基調 短期效應強中長期存

廣州市人民政府辦公廳18日發佈《關於進一步做好房地產市場調控工作的意見》，內容涉及加快中低價位商品住房供應、增加住宅用地供給、提高非廣州戶口購房門檻、提高二套房貸款首付比例、加強預售價格管制等6條措施，被稱為“穗六條。

增土地供應、抑投機需求，政策手段並無新意

中共十八屆三中全會前後，深圳、北京、上海先後出臺相關房地產調控政策，房地產調控主體由中央轉向地方，而此次廣州出臺相關政策，標誌了一線城市宏觀調控的全面從嚴，不排除後續房價上漲壓力較大的城市跟進。從穗六條具體內容來看，主要調控舉措主要包括提高非廣州戶口購房門檻、提高二套房貸首付比例、明確用地供應量增長幅度。

然而，除了“要求非本市戶籍居民家庭能提供5年內連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明這條，廣州比其他城市要嚴格以外，其他的內容基本仿照了上海、深圳，沒有多大新意。對比“深八條、“滬七條等等，這四個城市的整體思路在於限制投機性需求入市、加大土地供應，均提高了二套房貸首付比例(北京於今年上半年已執行)，從六成調至七成，與此同時，促進住房用地供應量提升，制定年內供地量標準(北京主推自住型商品住房用地供應)，大致是以往5年平均供地量的20%-30%。總體來看，一線城市調控政策大同小異，政治意味更大一些。

相對而言，加大住房用地供應更貼合建立房地產長效調控機制的思路。一線城市土地資源稀缺，今年大部分房企又戰略轉移，加大對這類城市的投入力度，導致北上廣深土地市場異常火爆，地王紀錄不斷被刷新，平均地價也有所提升。基於土地成本增長的背景，未來這些城市的專案售價增長壓力也勢必提升。因而，增加一線城市的土地供應量，尤其是住房用地供應，將在中長期內有助於緩解房地產市場供求緊張的狀況。

短期調控意圖明顯，落實土地供應計畫更為關鍵

一線城市紛紛在年底將至的時期收緊政策面，主要在於房價調控目標壓力過大，預計短期內會影響市場預期，減弱房價漲勢，長期效果較弱。二套房貸首付比例提升、提高非本市戶籍人口購房門檻的舉措以及對專案預售的嚴格把控等等，都有較強的短期效應，政策出臺後短期內這些需求將產生後置，從而使市場成交量暫時回落，房價漲幅也將得到一定抑制，但隨著這部分購房者具備了足夠資金或者滿足了納稅條件等等，這部分需求還將再入市，房地產市場可能再度進入新一輪高速增長期。

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