瑞銀、摩通預測：香港樓價或將在2016年開啟跌勢

【亞太日報訊】香港樓市經歷黃金十年後，恐將跟隨本港經濟回落。摩根大通日前表示，香港經濟對樓市衝擊較加息更大，估計未來3年香港樓價每年平均將跌5%至10%；瑞銀則認為港元走強將導致香港樓價超跌兩成。

摩根大通：香港樓價將以年均5-10%的速度下跌

摩根大通認為，儘管香港樓價仍會在今年下半年上漲，但隨著香港受到大陸經濟增速放緩的影響，樓價明年可能出現下跌。

據彭博社消息，摩根大通駐香港房產和企業部門負責人梁启棠4日表示，從2016年開始，香港住宅價格可能以年均5%-10%的速度下滑。不過，梁启棠認為，由於需求依然強勁，新樓價格將在今年下半年上漲5%；二手房價格可能上漲10%。

談及明年香港樓價可能下跌的原因，梁启棠表示，奢侈品店面關閉潮導致香港零售市場萎縮，同時香港失業率出現上升趨勢，這些都將衝擊該地區房地產銷售。

海外投資者擔心，中國整體經濟增速仍在放緩，這將給香港帶去負面影響。此外，香港可能禁不起美國加息造成的影響。華爾街見聞此前提及，由於港元錨定美元匯率，因此港元總體變動方向與美元保持一致，在某種程度上，這相當於香港貨幣政策緊跟美國。

對於香港承受的經濟壓力，法國巴黎銀行上月曾表示，香港將陷入中美兩地的“鉗形夾擊”——一方面受到美國緊縮貨幣政策的影響，但另一方面又要承受來自經濟聯繫愈加緊密的中國大陸經濟減速之痛。包括房地產在內，香港資產價格將面臨下行壓力。

在梁启棠看來，“對經濟下行壓力的擔憂超過了美聯儲加息，成為香港最擔心的事。”香港民營經濟在8月份出現2009年以來最大幅度的萎縮，這是一個經濟警示信號。上週三，香港政府發佈了17個月以來最疲弱的房屋銷售資料，8月房屋銷量同比下滑了1/3。

瑞銀：港元強 房價恐跌逾2成

据香港經濟日報報道，本港經濟逐步轉弱，惟聯滙制度下，港元卻維持強勢而不可調節，券商瑞銀指，市場低估強港元對本港經濟及樓市所帶來的潛在風險，“希望我們可以安然度過樓價跌20%至30%的調整期。”

瑞銀香港經濟師劉醒威表示，去年底見到本港經濟有2個基本面的改變。第一是美元轉強，即港元轉強，對香港這個外向型經濟構成很大衝擊；第二是實際利率呈由負變正的趨勢，“於是我們從審慎，變成更加審慎。”自08年以來，低息環境加上量化寬鬆政策，導致大量資金湧入本港，帶動樓市急速上揚，目前樓價已較97年高逾75%。

劉醒威認為，樓價調整20%至30%好合理，但這不是官方預測，聯滙會繼續存在，可以變動的只有本土資產的價格，所以樓市難免需要調整，資金流出的風險亦會增加。

近年本港發展商不斷強調建築成本高企，是造成樓價高踞不下的主要原因。劉醒威表示，綜合人工及原材料等建築成本雖較97年上升65%，但期內樓價平均彈140%，所以建築成本只是推高樓價的因素之一。