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正荣地产（06158.HK）于2018年进入千亿阵营后，开启了2019-2021“新三年战略”，重心转移到了“有质量的增长”上面。
3月30日，正荣举办2019业绩发布会，交出了新三年战略的第一张答卷。执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝，执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健，以及非执行董事欧国伟共同出席了线上业绩会。
去年正荣调低了规模增速，目标销售额1300亿元，增速20%。
最终这一目标被超额完成——2019年正荣全年合约销售额达到1307亿元，同比增长21%。尽管增速不及正荣往年，但是在去年的市场环境下，在行业中已是不错的水平。
正荣提出的后千亿时代“新三年战略”的要义包括：提升运营水平、改善债务结构、实现盈利能力提升。可以发现正荣2019年年报呈现出来的改变，都围绕着新三年战略的要求。
盈利能力提升
在净负债率大幅降低之后，2019年正荣做了财务结构的进一步优化。
2016年、2017年及2018年，正荣过去三年净负债率分别为206%、183%和74%。2018年是正荣负债率蜕变的一年，也兑现了上市时要把净负债率控制在100%以内的承诺。
2019年正荣的净负债率为75.2%，这个数据相比2018年没有太大变化，保持了平稳。不过，正荣对财务做了更加细致的优化。
首先是债务置换，长债置换短债，成本低的新债置换高成本旧债。这番操作之后，2019年正荣的短债比例由51.3%大幅下降到了34.2%，现金短债比由1.19倍上升至1.76倍，在手现金同比增加了24.5%至353亿元。
其次，正荣积极实现融资渠道突破，包括优先票据、点心债、有限永久资本证券、长租公寓专项债、ABS等，减少了境内非标融资，所以2019年加权融资成本又降了0.3个百分点，为7.5%。过去一年，惠誉、标普、穆迪、中诚信等机构都上调了正荣的信用评级。
副总裁兼财务总监陈伟健在业绩会上表示，达成千亿销售额之后，正荣做了很多工作去改善整个资产负债表的情况，非标融资大量减少，预计今年将持续减少到20%以下。
增收又增利，这是新三年战略实施后正荣业绩呈现的另一个特点。不少房企在去年的市场环境中，尽管营收增长了，但是利润和利润率反而走低，最终损害的是投资者的利益。
正荣2019年的营收和核心净利润增幅都超过了销售额增幅。比如，营业收入325.6亿元，同比增长了23.1%，核心利润达到29亿元，同比增长42.7%，净利润率同比上升1.1个百分点，至9.5%。
谈到净利率的提升，陈伟健表示，过去正荣的融资成本比较高，在把旧债置换后，资金成本下来了，同时正荣也在严控项目成本。
黄仙枝则表示，正荣多数项目是公开招拍挂拿到的，过去几年土地市场竞争激烈，政府又限价，因此毛利率有些走低，但正荣拿的项目流动性都比较好，并且运营能力、成本控制能力都提升了，因此最终核心净利润率并不低。
在进入新三年战略期后，正荣提出了“精总部、强区域”的理念，将投资、运营、设计和营销关联穿透，2019年项目的标准化复制率达到了100%，平均首开时间缩短到了7个月，新项目平均首开去化率达到70%，这一系列内部改革推动核心净利润率升高至8.9%。
拿地将围绕六大策略
拿地方面，正荣仍然聚焦在强二线城市。报告期内，新增土储560万平方米，共新增41块土地，其中85%位于二线城市，15%位于三线城市。截至期末，正荣总土储2615万平方米，货值约4500亿元人民币。
土地方面正荣有一个重要变化——权益比提升。此前为了实现规模提升，正荣扩大了合作，陈伟健表示，前一年正荣的销售权益比约为51%，去年提升到55%。不过在拿地上，2019年新增土储的权益比例由2018年的35%提升到了73%，这意味着未来几年正荣的权益会升高，被合作伙伴吃掉的利润将回归，公司股东应占利润将有较大增长空间。
陈伟健透露，正荣会把权益销售额的约35%作为拿地预算，2020年的投资预算是260亿元，视市场情况不排除会增加。
黄仙枝则表示，今年将会围绕六大方面完成投资策略。一是坚持城市深耕，在深耕里面找效益；第二是坚持布局一二线城市，因为一二线市场的消费能力和容纳能力还是比较好的；第三，要瞄准核心地段、流动性好周转快的招拍挂项目；第四，今年是收并购的好时机，会加强收并购力度；第五，仍然要加强合作，强强联手；第六，会采取创新办法拿地，比如以产业勾地增加土储、降低成本。
手握4500亿货值的正荣，可售货值达到2500亿元，但对于2020年提出的目标是1400亿元，相比过去的增长率，这一目标略为保守。
“这是对外的目标，我们内部也有另一个目标。受到疫情影响只是一方面，另外，公司把这三年定为高质量发展年，我们只会追求适度的规模增长。”黄仙枝表示。
他认为疫情对正荣的影响是有限的，目前复工复产已经基本恢复，2月份本来就是销售淡季，而3月份的成交已经恢复到了正常时期的80%左右，预计4月份将完全恢复。
“楼市利空已经基本出尽，疫情过后，改善型需求会特别旺盛。”黄仙枝说。
在产品上，正荣一直擅长和聚焦改善型项目，疫情过后的市场或许对正荣来说更为利好。
黄仙枝表示，除了规模，正荣将更多聚焦其他方面，包括稳健的财务，核心的产品能力、成本控制能力，项目的现金流管理、运营、盈利能力。
“能把这些都做好，再上一个规模台阶就是很容易的事情了。”他说。
先上规模、再稳根基，很多中型房企选择了这一路径。可以肯定的是，未来几年，正荣将会继续抓紧修炼内功。