云南城投海东折戟，旅游地产项目受重挫

3月28日，云南城投及下属全资子公司云南城投洱海置业有限公司（以下简称“洱海置业”）开发建设的海东方项目因涉及违建别墅问题被大理海东开发管理委员会通知立即整改。政策靴子最终落下，海东方项目未建的项目转移到大理新区进行安置。

6年前，云南城投置业股份有限公司（股票代码600239.SH，以下简称“云南城投”）收购云南城投海东投资开发有限公司（以下简称“海东公司”），加码旅游地产。如今事与愿违，受洱海生态保护政策的影响，收购来的海东方项目遭遇重挫。

云南城投曾于1月23日发布2019年业绩预亏损公告称：“受大理州洱海保护治理及流域转型发展的影响，拟对海东方项目总体规划进行调整，公司对海东方体育休闲公园项目计提存货减值准备约2.2亿元。”

中国房地产报记者调查发现，海东方项目包括“梦云南·海东方”住宅项目、“体育公园”项目、“悦榕庄酒店”酒店项目。受到洱海生态保护政策影响，项目或被停建、或被取消，致使整体项目收益折损严重。

收购海东公司

2003年9月，云南省委省政府做出建设滇西中心城市的发展战略，把目光聚焦海东。之后云南省委省政府先后多次在大理召开城市建设专题会议，要求积极推进大理滇西中心城市建设，把海东打造成样板城市。

2012年3月，大理州委、州政府更是提出要举全州之力全面推进海东开发。由于当时地方政府大力开发海东新区，海东新区在滇西中心城市大理市的地位提升，成为一片开发热土。

2013年，海东公司响应海东新区开发建设迁居海东新城。海东公司在海东新区开发建设“大理海东方国际旅游休闲体验区”（以下简称“海东方项目”）项目。海东方项目位于洱海东侧，与苍山隔海相对，为云南省城投集团在大理运作的高端旅游地产项目。

海东公司成立于2010年4月，由云南省城市建设投资有限公司（现为云南城投集团）和多家公司共同出资设立，注册资本25000万元，其中云南省城市建设投资有限公司出资11250万元，占股权45%。

云南城投收购海东公司分了两步。2012年12月，云南城投以2.53亿元收购控股股东云南省城市建设投资集团有限公司持有的海东公司45%的股权及全部债权。

2014年4月，云南城投再次以2.52亿元收购海东公司55%的股权，并以6613.88万元受让海东公司的全部债权，交易完成以后，云南城投最终实现对海东公司100%控制权。

云南城投通过上述两次股权收购，总计斥资约5亿元，最终完全控股海东公司。此后，规划用地 6800 亩的“大理海东国际旅游休闲体验区”项目被云南城投收入囊中，加码旅游地产得以实现。但令人始料未及，云南城投通过股权收购获得的高端旅游地产项目，却因洱海生态保护受到波及。

被冰封的海东开发

2018年12月22日，云南省政府斥令全面停止洱海海东开发区建设。昔日开发如火如荼的海东新区犹如被泼了一盆冷水，在一纸通知下来后，瞬间进入冰封。

首当其冲的是当时进入海东新区的开发商们以及他们开发的项目，而排头兵云南城投的海东方项目也未能幸免。

“海东因为洱海整治，目前好多项目都停工了，配套设施及绿化也没做起来，现在海东已经没有新房可卖。受到停工影响，海东方项目只开发到二期，三期还没开出来，大理悦榕庄酒店从2012年就开始建造了，到2019年也没有营业。”一位云南大理的房产经纪人告诉中国房地产报记者。

云南城投在业绩预亏问询函回复公告中称，海东方项目总规划建设用地1893亩，项目分为住宅、商业小镇、酒店，住宅一期、二期已分别于2013年——2017年陆续竣备，住宅三期于2018年取得预售证，悦榕庄酒店占地255亩，其中89亩已于2016年11月开工建设，主体结构已基本完成。截至2019年末，项目尚有166亩酒店用地、641亩商业用地及545亩住宅用地未进行开发建设。

“2019年12月，海东方项目因政府规划调整，在建项目及未开发土地暂停建设并配合政府整改，体育公园（高尔夫球场项目）被取消。”云南城投在业绩预亏问询函回复公告中表示。

据中国房地产报记者了解，“梦云南·海东方”住宅项目，占地976.28亩，均已通过出让方式取得土地证，目前545亩住宅用地未进行开发建设，海东方项目的住宅用地开发未过半。

问询函回复公告中称，住宅一期、二期已分别于2013年至2017年陆续竣备，累计确认销售收入10.3亿元，其中2018年结转销售收入7583万元，住宅三期于2018年取得预售证，已收到预售款6679 万元。

但在云南城投2019年上半年年报中可以看到，“梦云南·海东方”项目商品房预收房款约为9320万元，“梦云南·海东方”项目的开发成本约为16.13亿元，经粗略计算住宅项目约亏损3.47亿元。

值得一提的是，海东方项目的“体育公园”项目是一个国际高端的高尔夫项目。云南城投在问询函回复公告中称，“体育公园”项目属大理州政府重点招商引资项目，于2011年取得大理海东方经开区管委会前期工作的批复。2017年国家部委联合对全国高尔夫球场进行了清理整治，根据公布的清理整治结果，体育公园属于整改完成项目。

目前，高尔夫项目已被取消。2019年12月23日，出于对洱海的保护治理，云南省政府要求取消海东方体育公园项目建设，已租用的项目用地由企业出资建设为生态公园。

中国房地产报记者查阅相关资料获悉，“体育公园”项目占地约1346.75亩，海东公司与大理市国土资源局经济开发区分局（以下简称“大理市国土局”）于2011年3月31日签订了年限为40年的《租地协议》。

双方在协议中约定，大理市国土局将位于大理经济开发区和北山片区1346.75亩荒山地的使用权租赁给海东公司使用，租地年限为40年（从2011年4月1日至2050年3月31日止），租地费为每亩7万元，共计约 9427万元，用于开发“体育公园”项目。

由于海东方体育公园项目被取消，项目已租用的1353.28亩用地由企业出资建设为生态公园。受此影响，云南城投前期项目投入及土地租金总计2.15亿元难以收回。

此外，云南城投在问询函回复公告中称，“悦榕庄酒店”项目规划用地720亩，通过出让方式取得酒店用地255.25 亩，并取得土地使用权证，其中89亩已于2016年11月开工建设，主体结构已基本完成。

记者了解到，“悦榕庄酒店”项目于2012年8月奠基，由海东公司负责开发，总投资额为21亿元，建成后将是全球最大的悦榕庄综合项目，但受到停工影响，至今未能实现营业。

中国房地产报记者致电、致函云南城投核实求证有关海东方项目的具体情况，截至发稿前，尚未得到回复。