中航國際斯裡蘭卡分公司副總經理仲袁：斯裡蘭卡房地產市場前景看好

亞太日報記者黃海敏發自科倫坡：自近30年內戰結束後，斯裡蘭卡政局穩定，國際關係顯著改善，自由貿易協定的簽署及經商容易度國際排名提升，以及擁有眾多廉價且教育程度較高勞務人員，保證了勞務輸出所帶來的外匯收入的穩定增長。這些因素確保了斯裡蘭卡經濟將繼續保持持續健康、穩定、高速增長，歷經5年基建建設之後房地產市場呈現快速發展勢頭，前景看好 。

日前，中航國際斯裡蘭卡分公司副總經理仲袁在科倫坡就斯裡蘭卡房地產市場發展前景等問題接受了本社記者的獨家訪談。仲袁在訪談中援引亞洲開發銀行預測，2014年和2015年，斯裡蘭卡國內生產總值（GDP）增長率約為7.5% 預計2015年斯裡蘭卡人均GDP將達到4000美金，邁入中等收入國家行列。

仲袁介紹說，2009年至今，斯裡蘭卡政府加大對基礎設施改造及公共事業的投資，科倫坡及周邊一些重大項目已經完工或已開始規劃與建設，如南部高速、科倫坡南港口集裝箱碼頭擴建和貝拉湖改造項目等等。內需與出口及旅遊業收入均顯著增長，2009年至2013年GDP年均增長率達到7.3%。在此宏觀經濟形勢大好的情況下，房地產領域內外商直接投資與私人投資對科倫坡房地產市場信心得到提振，投資大量增加。造成科倫坡2009年後土地、商業地產、公寓以及別墅銷售價格飆升。

仲袁分析指出，從土地市場來看，目前適合房地產開發面積合適的土地（大於1000平方米）在科倫坡很少為私人所有，基本掌握在政府手中。目前， 斯裡蘭卡城市化率僅為15%左右，此數值甚至比阿富汗的城市化率水準還要低。隨著科倫坡商業與金融業發展，科倫坡城市化進程將會加速，對房地產開發用地的需求量將會持續增長，土地價格將會持續上漲。此上漲趨勢從目前科倫坡市區土地成交價格來分析，已可看出端倪：

2014年上半年科倫坡一、二、三區CBD核心區土地成交價格在1600-3600usd/平方米之間，相比2013年底相同區域的土地成交價格，上漲幅度達到了7-8%。科倫坡土地成交價格平均上漲了5%。

從公寓市場來看，因高層建築的建安成本與財務融資成本不斷攀升，導致高端公寓售價相對於2009年平均上漲了35-40%。目前科倫坡一、二、三區CBD核心區豪華公寓銷售均價達到了2800-3700美元/平方米，中端公寓的銷售均價也2100-2800美元/平方米。以140平米的一個中端公寓舉例：公寓銷售總價約為3700萬盧比。斯裡蘭卡家庭平均年收入約為60萬盧比，科倫坡家庭平均年收入約為蘭卡家庭平均年收入4倍（約240萬盧比）。公寓售價與科倫坡科倫坡家庭平均年收入的比值為15.4 : 1（一般認為此數值不超過5 : 1為可承受價格）。

鑒於上述分析，目前科倫坡奢華與高端公寓的購買者主要為國外投資客，斯裡蘭卡僑民（據估計有200萬人左右）及本國高淨資產人士（數量據估計為總人口的5-10%之間，約為100-200萬人左右）。如再考慮中國駐斯企業員工及中國來斯旅遊人數每年同比140%左右的增長幅度（2014年到斯旅遊的中國遊客人數約為12萬人），科倫坡高端公寓市場年去化套數應在500-800套之間。

從寫字樓與商業角度來看，斯裡蘭卡相比其它南亞國家經商容易度與經營成本都有很大優勢，人力資源廉價豐富且受教育程度高。隨著經濟的持續健康發展，將會吸引更多的跨國公司進入斯裡蘭卡尋找商機。斯裡蘭卡第三產業與服務業較發達，產值占GDP總量約為58%。這些都意味著今後IT、金融、保險及其它服務行業對寫字樓有旺盛需求。預計至2016年A級寫字樓的供應量僅有30萬平方米左右，而市場缺口估計在100萬平方米左右（按照每個雇員需要7平方米左右的工位面積計算）。100-1500平方米左右的面積單元可能是市場主流需求。

仲袁最好指出，科倫坡正在發生著改變，不管是城市風貌還是生活習慣，10年後將逐步崛起為一座新的現代都市！