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“那一年，讲5年100亿，今年，讲5年1000亿。那一年年轻，今年年长，嘴上有毛，办事才牢，年长点好！”碧桂园服务总经理李长江在朋友圈留下了略带感慨的话语。
1月20日，碧桂园服务在开盘后不到10分钟，股价迅速攀升至68.65港元，市值正式越过2000亿大关，成为行业内第一家两千亿市值物业企业。
截至当天收盘，碧桂园服务报68.65港元，收涨2.46%，总市值2013亿港元，距离“利润王”中海地产的2100亿港元市值咫尺之遥，离兄弟公司碧桂园集团的2300亿港元亦不远。
2021年后，物业股摆脱了2020年末的低迷，再次向股价新高发起了冲锋，碧桂园服务在这20日期间共上涨了30%。
此外，中海物业与永升生活服务在年后亦上涨了超过40%，新城悦服务、金科服务、保利物业均有不同程度的上涨。
物业股普涨的行情，伴随着2020年报不断发出的盈喜与政策走向，又一次引起了资本市场的热捧，投资者们仿佛回到了熟悉的2020年7-8月份，物业股上涨的时间往往是在半年报或是年报发布前后。
1月8日，恒大物业公告预期2020年净利润及股东应分配利润预期均为2019年2.8倍左右；1月15日，滨江服务发布盈喜，预计净利润增长超过70%……
“物业行业确实处在历史发展的最好时期。”龙湖智慧服务的总经理曾益明在2020年时谈到。
物业凯歌
2020年4月份，碧桂园服务市值正式突破1000亿港元门槛，同时也是第一家千亿市值物业。
从4月份至今，碧桂园服务用时9个月便从1000亿港元市值快速翻倍至2000亿港元，约等于3个卖了2900亿销售的绿城中国，其市值为307亿港元。
期间，碧桂园服务还向第三方配售约1.73亿股股份，价格为每股45.00港元，有传言称承配方为高瓴、腾讯。
通常情况下，配股融资往往是会导致股价低迷，但碧桂园服务找寻投资者为其收并购买单时，投资者们却趋之若鹜。
碧桂园服务市值表现之所以优异，有一个不得不提的因素，便是新政策的出台。
1月5日，住建部、发改委、银保监会等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，包含融入基层社会治理体系、提升物业管理服务水平、健全业主委员会治理结构、推动发展生活服务业、规范维修资金使用和管理、强化物业服务监督管理。
在行业发展方面，鼓励有条件的物业向养老、托幼、家政、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，物业开展养老、家政等生活性服务业务，可申请优惠扶持政策。此外，鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。
“政策的出台标志着政府对行业的认同及政策方面的扶持，毫无疑问是利好，是各个物企大显身手的时候了。”李长江认为。
政策出台后的一个交易日，所有物业股应声大涨，碧桂园服务涨幅为16.26%，收报59港元。其余如永升生活服务、新城悦服务、保利物业、中海物业、银城生活服务上涨均超过20%。
政策的出台无疑给投资者表明了两个态度，首先，相关政府部门对物业公司过去的表现是认同的，同时打开了更大的市场让物业公司去探索。
物业+养老、物业+房屋经纪、物业+健康，每一个跨界的背后都是庞大的市场空间，而一个上市公司往往需要这种故事与想象空间才能吸引投资者，一家睁开眼就能看到天花板的公司难有太好的表现。
除了客观环境的改变，另一个因素便是碧桂园服务自身的表现。
李长江对观点地产新媒体分享了2000亿市值的心得：“公司5年内的业务目标明确（千亿营收），基础物业服务口碑好，团队优秀人才多，透明的高确定性，看得见的业务增长。”
对外，碧桂园服务不断在物业产业链上下游进行扩张，对物业同行挥舞着收购的钞票。与此同时，对社区服务、城市服务的探索，以及各项增值服务的尝试，都让投资者对这家物业所讲述的故事充满期待。
一家前十物业公司总经理在2020年接受观点地产新媒体采访时曾表示，物业股有一个最大的特点，周期性弱。物业公司不会因为客观经济环境的变化或是政策上的调整，就受到很大的影响，一个资产需要有好的管家打理，而物业公司能提供稳定的现金流收入。
截至2020年6月30日，除“三供一业”业务外，碧桂园服务的合同管理面积约为7.46亿平方米，收费管理面积约为3.2亿平方米。此外，“三供一业”业务的物业服务收费管理面积及合同管理面积均为8520万平方米。
“炒股”很多时候就是炒预期，碧桂园每一年超过7000亿的地产销售，未来所产生的交付面积基本都会交到碧桂园服务手上。这就是投资者最希望看到的，一家企业有确定性的业绩增长预期。
这种确定性是过去几年高速增长的房企带给资本市场的（销售额与结转利润有时间差），如今资本市场把这种偏爱带给了下游的物业，物业股数十倍的市盈率与房企个位数的市盈率形成了巨大反差。
“悲观”地产
打开房地产销售榜单，每一家房企的故事都是一本致富经。
有利用环京楼价暴涨走上人生巅峰的王文学和华夏幸福，有借助足球与资本力量把房子卖向全中国的许家印和中国恒大，还有遇上三四线棚改红利的杨国强和碧桂园……
2020年，碧桂园维持住了全年销冠的宝座，交出了5706.6亿元的权益销售成绩单，继续力压恒大、万科登顶。
然而，碧桂园这个销冠得之不易，在全口径上与万科、恒大同处于7000亿的量级。年初甚至一度被恒大超越，从5月份方才抢回销冠。
与销售表现相同，碧桂园2020年在股市上的表现也相对挣扎，从1月首个交易日算起，到年末最后一个交易日，全年跌幅8.5%，中间一度跌超38%。
下半年，碧桂园联席主席杨惠妍多次增持以后，才把公司股价从低谷中抬起。据观点地产新媒体不完全统计，从9月-12月，杨惠妍在三个多月内累计增持碧桂园近3.4亿股，合计花费超过33亿港元。
然而，不断托底的大股东也没能拯救碧桂园全年股价表现，而这映射的是整个地产行业在资本市场上的低迷。
碧桂园管理层在2020年投资者会议上透露，我们（指碧桂园）派息现在都是派现金，不会以股代息，这样我们在市值管理上的动作就会更加灵活和更加方便一些，现在整个地产板块的PE真的太低了。
除了华润、中海等央企和新城、龙湖等商业属性较强的内房企外，以住宅开发为主营业务的碧桂园们，没有太多故事可讲，显然受到了市场的冷落。政策上的房住不炒，各种限购、限售价都让企业苦不堪言。
与此同时，银保监会主席郭树清曾表示：“房地产是现阶段金融风险最大“灰犀牛”，三条红线、限房贷、限放贷的金融政策在融资方面，给房企带上了紧箍咒。
在严厉的政策环境和新冠疫情黑天鹅等影响下，2020年的市场却给出了不一样的回应。
不少人都认为2019年的16万亿就是巅峰的，然而2020年依旧创下了新高17.36万亿元，增长8.7%。
股市上可以看到众人拾柴火焰高的白酒行业，茅台、五粮液们创下一个个股价传奇；而借着政策与环保之利，一年卖了不到5万辆汽车的蔚来，市值约等于宝马加法拉利的总和……
前几年，房企们踩准了节奏，在对的时间做对的事情；如今，收入不到100亿的碧桂园服务悄然接近了收入超过4800亿的碧桂园集团，房地产在错的时间做对的事情，资本市场做出了自己的选择。