中國房地產仍需堅持“結構性調整”

【亞太日報訊】（記者壯錦 鄧華寧 陳毓珊）中國國家統計局近期發佈數據顯示，一季度７０個大中城市中，絕大多數城市房價環比上漲，總體漲幅擴大。過去１年一直下行的房地產開發投資增速反轉，商品房銷售面積同比大增３３．１％，對穩增長髮揮出重要作用。

業內人士指出，在一、二線城市樓市回暖之際，當前中國房地產市場分化嚴重，要想使其平穩發展，仍需要政府繼續堅持保障房建設，加大棚改力度，嚴控土地供應開發；另一方面審慎使用一刀切的“限購”、“限價”、“限貸”等行政性干預。

根據數據，今年一季度全國商品房銷售面積２．４億平方米，同比增長３３．１％。一季度全國商品房銷售額１．８５萬億元，同比增長高達５４.１％。

一個值得關注的現象是，３月末中國商品房待售面積７．３５億平方米，比２月末下降了４１５萬平方米，這表明去庫存政策已取得階段性成效。

去年初，江西省玉山縣岩瑞鎮橫堂村農民曾紹益在縣城買了一套１２０多平方米的商品房。曾紹益的進城，得益於當地政府出臺的購房補貼政策。

“在政府補貼免稅的政策下，我在玉山縣博盛置業買了一套房子，省了將近５萬塊錢。”他說。

相比之下，房地產投資增幅明顯回落，２０１５年全國房地產開發投資比上年名義增長１．０％，今年１—３月同比名義增長６．２％，遠低於前些年動輒２０％以上的增幅。

當下，去庫存仍面臨兩大結構性問題：首先是城市之間、地域之間分化明顯。銷售大幅增長主要發生在一線城市和部分二線城市。大部分三至五線城市，尤其是中西部地區的城市，回暖程度明顯偏弱，而三至五線城市包括縣城恰恰是庫存的主要集中地。其次是商業地產庫存當前非常嚴重，去化週期遠超過住宅。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉說，３月份房價上漲過快的主要是一線城市和部份熱點二線城市，其餘二、三線城市房價走勢相對平穩。

他認為，儘管政策干預可以改變短期市場格局，中長期的樓市走向依然取決於供求關係的基本面，而歸根結底體現的是經濟發展和城市吸引力。

中國中西部地區人均收入水準不高，城市的人口吸附能力較弱，致使市場需求增長緩慢，供給與需求的結構性矛盾日益突出。

江西省住建廳房地產處相關負責人建議，政府須改善房地產用地供應管理，因地制宜調整土地供應規模和節奏。對住房供不應求的城市採取相對寬鬆的土地供應政策，對庫存量大的城市則嚴控土地供應規模。

事實上，在深圳、上海出臺“史上最嚴”限購令後，部分熱點二線城市與環一線小城市也紛紛收緊政策。

業內人士建議，目前庫存去化並未達到樂觀的程度，在經濟下行壓力持續較大、三四線城市樓市僅為溫和回暖的前提下，切忌因為少數城市房價快速上漲而使用一刀切的“限購”、“限價”、“限貸”等行政性手段干預市場。

減少對市場進行行政性干預，並非不需要重視部分城市出現的過熱現象。但是對於廣大的二、三、四線城市，仍需堅持結構性調整的方向不變，採用市場化手段解決問題。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，未來住房市場調控需要堅持綜合著力的系統性調控方式，需求端既開闢新需求，也要調整措施釋放原需求；供給端則應減少開工，加快施工和減少爛尾。

在擴大需求方面，專家建議，要加大房屋徵收的貨幣化安置力度，進一步健全統籌城鄉教育、衛生、文化體育、就業、醫療、社會保障等方面的政策措施，發展有利於農民工就業的服務業、製造業等城市產業，解決農業轉移人口就業及子女就學問題，激發農業轉移人口和中低收入群體購房或長期租房的預期和需求。

在改善供給方面，針對部分中小企業融資困難，需採取“小船靠大船”的方式向規模較大企業進行項目入股，推動房地產業兼併重組，提升規模效應，從整體上降低商品房開發成本，增強抗風險能力。

業內人士指出，中國房地產市場有較強的韌性，也有很大的發展空間。中國現有約２．５億城市常住人口依賴租房，而按照中國２０３０年城市化率達到７０％的目標測算，未來還有５億人未來要進城，保持房地產業平穩發展對中國城市化仍較為關鍵。