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去年，华润城润玺点燃了投资客高涨的“代持”热情，从而引来住建局严查。今年开盘的网红盘们，无论是开发商、中介还是购房者至少都学会了“低调做人”。
即便如此，深圳楼市宛如静默中的火山，汹涌的购房热情被强抑在地底奔流。“买到就是赚到”的楼市致富神话仍在购房者群体中口耳相传，且不以调控政策为转移。
热度不减
1月28日，经历长达十天的等待，龙光前海天境的购房者终于等来选房的环节。
去年多次“打新”都无果而归的林晓，此次终于摇到前海天境。
对于千万起步的住宅，林晓没去过售楼处、也没怎么去过前海，甚至在纠结选低层看花园还是高层看城市景观的过程中，甚至不知道所谓的“城市景观”是荒地与远处密密麻麻的写字楼。
“之前认筹怕摇不到，买到就是赚到，这次走大运了。”林晓说。
前海片区定位为粤港澳大湾区城市新中心，主要规划以创新金融、总部经济为主。前海仅规划5%左右的居住用地，片区住宅格外稀缺。
在润玺“打新”现场，不少购房者当时热烈讨论的下一个打新盘便是前海天境和沙井海岸城。
投资客李琳甚至断言：“前海天境一定要买，区位太好了，升值潜力要比润玺高，未来涨到三十万都有可能！”
十天前，龙光前海天境和天健悦桂府同步公示预售许可证。龙光前海天境备案1003套住宅房源，均价11.2万元/平方米，总价1153万元起；天健悦桂府备案453套住宅房源，均价约10.3万元/平方米，总价1068万元起。
贝壳找房数据显示，整个前海片区内目前唯一在市场上流通的二手房前海时代的历史成交价普遍位于13万-14万元/平方米区间内。虽然前海时代距离龙光前海天境和天健悦桂府两个项目都有一定距离，但仍具有一定的参考意义。以此粗略推算，两个项目均存在2万元-3万元/平方米的价格倒挂。
两个新盘的销售方案基本沿用之前惯例，均采用“无房优先”的选房方式，按社保时长排序，并按房源数1：3来筛选入围者，认筹金300万元。
值得注意的是，销售方案中新增了关于“购房能力证明”相关材料说明，要求申请人打印近三个月的《个人信用报告》；可覆盖月供金额2倍以上的《收入证明》；不少于月供金额的2倍的近半年银行流水等。以帮助银行对申购客户资金来源等情况进行审核，打击代持等楼市乱象。
根据官方认筹系统“i深圳APP”显示，龙光前海天境和天健悦桂府只能“2选1”。并提示，若购房人违反购房政策，将可能会面临5年内禁止使用购房意向登记系统、定金因违约被没收、记入诚信档案等处罚。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，去年润玺一期代持打新的乱象造成了极大负面影响，给政府带来了巨大压力，目前这种“2选1”的政策设定是为避免类似的“万人摇”现象再次出现，“未来再遇上热点项目，不排除会继续推行”。
两个网红盘对于“购房能力”的硬性证明和“2选1”的规则不仅分散了市场热度，打击“代持现象”，也使得两个网红盘的中签率大大提高。
认筹结果显示：龙光前海天境入围客户2857批，天健悦桂府入围客户1170批，中签率均有36%左右的水平。此前润玺的中签率仅有12%。
此外，线上认筹、摇号、选房的方式，无形中降低了前海天境和天健悦桂府的热度，但并不影响其热销速度。
天健悦桂府正式选房当日三小时内售罄，今日正式选房的前海天境无疑是下一个“日光盘”。
调控效用仍待观察
龙光前海天境和天健悦桂府的售卖过程，已是深圳住建局对于新房加码调控的缩影。
1月23日晚间，深圳市住房和建设局发布《深圳市住房和建设局关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》（下称“《通知》”），提出八项措施，核心聚集在加强房地产市场监管，加强购房人资格审查方面，并专门启动了“购房意向登记系统”，违规者三年不得在深圳买房。
尤其是《通知》要求房企和房产经纪机构会同商业银行验明“购房人的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单”尚属首次。
值得注意的是，《通知》主要从买卖房产交易主要参与方：购房者、房地产开发企业、房地产经纪机构三个方面精准锁定。房地产开发企业、房地产经纪机构成为《通知》重点监管的对象，较以往承担了更重的责任。
1月22日，深圳市住房和建设局对12人因涉嫌申购网红盘华润城润玺一期过程中出现违规操作，做出处罚：暂停相关人员使用深圳购房意向登记系统以及合同网签系统；暂停相关人员在深圳购买、承租保障性住房和人才住房资格;已在公共住房轮候名单内的，冻结其轮候资格。暂停相关人员在深圳的住房公积金贷款资格。
上述对于购房能力的证明要求以及违规提示都实行在前海天境和悦桂府的购房要求中，也无怪乎两个网红盘博取大量市场关注度，却鲜少宣传、“悄悄”实现日光。
1月19日时，深圳住建局对于“715”新政再度打补丁，其中细则要求家庭购买商品房，只能登记在具备购房资格成员名下。原第三条第（五）项规定不再执行。这意味着，家庭购买商品房，原来联合购房只要求一人有名额，现在只能登记在有购房资格成员名下。
然而，源源不断的人口流入深圳，持续支撑着深圳未来房价。供需矛盾，仍是深圳楼市的大问题。
根据国家统计局公布的相关数据以及部分城市的统计公报，2020年人口净流入最多的10个城市中，深圳位居第二。
楼市的供需矛盾、一二手房价格的严重倒挂，“打新”仍充满暴富的诱惑力。投资客们上有政策下有对策。
事实上，林晓打新名额为代持而来，前海天境对于银行流水单的要求他也轻松通过。
“我用的妹妹的名额，我家做生意的，她名下每个月少说也有百万银行流水要走，很好解决的。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉界面新闻：“政策都可以影响楼市，但80%的还是需要去调节供求关系，而不是持续在政策上做文章。”
深圳二手房市场在经历去年“715新政”的调控打击后，在去年年底又恢复了活力。
乐有家研究中心数据显示，2020年全市二手住宅成交均价66045元/平方米，同比上涨10%。细化到每个月，全年仅8-9月出现小幅下滑，到12月成交均价达到7.08万元/平方米，全年最高。
不过，深圳近两年已开始加大宅地供应，试图解决楼市的供需矛盾问题。
1月27日，深圳市住房和建设局发布2021年一季度深圳商品住宅和商务公寓房源信息情况。
数据显示，截至2021年1月26日，深圳2021年一季度计划入市的商品住宅及商务公寓项目22个，预计供应房源面积为96.22万平方米，9586套。其中：商品住宅93.78万平方米，9165套；商务公寓2.43万平方米。
入市的房源中有万众期待的沙井海岸城、深铁懿府等热盘，到时，或许又会掀起一波”打新“潮。
成功“打新”前海天境的林晓，决定暂停“打新”步伐。
“先不参与了，政府查得太紧了。深圳‘打新’也太累了，几千万的房子跟买白菜似的，我得歇歇，看看市场情况。”
（应采访者要求，文中林晓、李琳系化名）