香港地產股還未見底

【亞太日報訊】香港并不以廉價著稱——或許上世紀80年代的塑料玩具除外。位于價格頂端是香港的房地產。170平方英尺的蝸居，價格可能高達40萬美元。

考慮到這樣的價位，香港的地產股看起來可能處于超賣的狀態。巴克萊(Barclays)表示，自去年6月以來，恒基兆業地產(Henderson Land)和新鴻基地產(Sun Hung Kai Properties)等地產開發商的股價下跌了30%，這預示著香港房地產價格將下降高達四分之一。

這聽起來或許有些極端。目前房價相比頂峰僅下降4%。盡管如此，股價的下跌依然合乎情理。香港房價在2009年之后的5年都在上漲，現在表現出疲軟的跡象，中原城市領先指數(Centa-City Leading Index)已連續4周下降。

衡量市場對當前定價的信心的指標——房產成交量——也放緩了。根據香港土地注冊處(Land Registry)的統計，10月份的住宅成交量是19個月以來最低的。

然而，更大的威脅來自于美國利率。由于港元盯住美元，美國利率的任何上升都會導致香港的利率出現類似的上升。根據地產機構第一太平戴維斯(Savills)的數字，對于高端房地產而言，房貸利率和租金收益率之間的差值已經很低，為35個基點。如果利率提高25個基點，加上租金下降，供房貸的負擔會變得沉重，這可能導致更多二手房地產供應沖擊市場。

對香港房地產開發商而言，這看起來還不像是一件需要擔心的事情。新鴻基報告稱，在截至6月的12個月里，其在香港的住宅地產銷售的利潤率為40%。然而，分析人士指出，隨著開發商試圖在利率上升前去庫存，最近的新房發售顯示房地產價格的跌幅為十分之一到五分之一之間。長期來看也是如此，政府熱衷于鼓勵增加房地產供給，以平抑房地產價格。

香港的地產股看起來很便宜，而且還可能變得更便宜。