绿城服务的物业联盟

在完成配股筹资26.93亿港元后，绿城服务马不停蹄地做出了第一笔投资：以0.98港元/股认购中奥到家3692.8万股配发股份，涉资3618.94万港元。

6月14日，中奥到家集团有限公司公告称，与认购人绿城服务集团有限公司订立认购协议，由后者认购公司配发的3692.8万股，占当前已发行股本的约4.52%。

这笔投资金额并不算高，对绿城服务近期配股筹资所获占比仅1.3%，更像是绿城服务的一次试水。

从滨江服务到龙湖再到中奥到家，绿城服务已多次对外投资、引入战投、配售股份，从资本引合作，从合作引资本，逐渐织造出一张物业的全国合作关系网。

入股中奥到家首日获1034万港元浮盈

绿城服务认购的中奥到家亦是一家物业公司，提供物业管理管理服务、协销服务、清洁及绿化、房地产代理业务及其他服务，其中主营的物管服务又以住宅物业、商用及政府楼宇管理为主。

与众多背靠地产开发商的物业同行不同的是，中奥到家为中国最大的独立第三方社区综合运营商。于2015年赴港上市后，其先后收购上海怡东物业、浙江永成物业、广西岑溪鸿途物业、广西辉煌房地产及辉煌置业等，目前在管面积7200万平方米、2019年营业收入15.19亿元，涉足全国45座城市583项物业，在物业股中位于中等规模。

具体到本次交易，绿城服务给出的0.98港元/股认购价较中奥到家上一交易日（2020年6月12日）收市价折让了约16.24%，但仍存在一定溢价。

自2020年6月2日以来，中奥到家已连涨10个交易日，股价从0.56港元/股翻倍至1.17港元/股。在公告披露后，中奥到家股价日内再涨7.69%至1.26港元/股，在今日的物业相关港股中“万绿丛中一点红”。

由此，绿城服务本次投资获得了开门红：按持股3692.8万股计算，绿城服务持股日内浮盈约1034万港元，浮动收益率28.6%。

反观绿城服务自身，本次入股并未反映至其股价中。自6月5日至今，其股价从10.22港元/股连续下降至9.36港元/股。

这有大环境与行业的因素影响，也有绿城服务配售的资本因素影响。在6月10日，绿城服务以每股配售股份10.18港元向六名承配人配售了26660万股，筹资所得款项净额为约26.93亿港元，拟用于未来潜在的并购、战略投资、营运资金及一般企业用途。

对于绿城服务在资本市场上的接连动作，市场人士纷纷猜测，本次交易是否代表着双方已经达成合作，绿城服务剩余的26亿港元下一步又将用于何处。

是继续加大对中奥到家的投资力度，亦或是另寻投资标的？是简单的财务投资，亦或是同行合作的表现？

地产人士指出，虽然本次绿城服务认购股本仅占中奥到家的4.52%、不足5%的强制披露线，中奥到家的第一大股东仍为启昌国际有限公司，但不排除绿城服务仍有继续增持的可能。此外，中奥到家目前市盈率为8.5，在物业股中属于低估值；其市净率为1.36，每股净资产为0.8298港元，仍有做大、上升的空间。

对此，观点地产新媒体致电绿城服务投资者关系部，相关人士回复称：公司目前尚未对该笔交易发布同步公告，具体细节以公告为准。

公告中对本次交易所得款项的用途一笔带过：用于集团的一般营运资金。

物业联盟合作版图扩张

投资也好、合作也罢，中奥到家并非绿城服务物业联盟的开始，或许也不是合作的最终节点。

据绿城服务管理层介绍，绿城服务希望构建一个生活服务的联盟，公司既入股了滨江服务，同时也引来了龙湖投资自己。

众所周知，虽然绿城服务与绿城集团渊源已久，但后者对其持股占比不到5%，业务关联度亦远低于同行开发商所分拆出来的物业上市公司。如张亚东曾公开表示，虽然绿城服务是目前为绿城集团的住宅物业提供服务的唯一合作方，但未来不一定是。

作为一家由创始人宋卫平与李海荣等高管层实际控股的公司，绿城服务的战略投资者龙湖对之持股10.55%，摩根大通持股5.98%，剩余的股东皆为中小投资者。

管理层指出，分散的股权结构与交叉的对外投资是绿城服务的一个特点，同时也是公司构建物业联盟的优点。“我们希望通过这样股权的捆绑，扩大我们整体的客户资源平台，而股权的交叉持股，也可以保证这个联盟的整体稳定性。”

在合作的道路上，绿城服务已经越走越远。据观点地产新媒体不完全统计，截至目前，绿城服务与多家地产商、物业公司之间存在交叉持股，彼此之间既是合作方也是上下游：引资方面有战略投资者龙湖（2020年4月），投资方面有入股滨江服务、设立宁波城市服务公司（2020年6月）、入股中奥到家（2020年6月）。

分析人士指出，本次新冠肺炎疫情肆虐全球，物业管理得到了众多资本的认可与追逐。其中，以港股上市物业股为例，碧桂园服务、雅生活服务、保利物业、永升生活服务等企业已经凭借地产开发商的持续“输血”牢牢占据了头部地位，正荣服务、金科服务等一批中小规模的物业公司正积极寻求赴港上市。

行业蛋糕的大头已分，新入场的玩家越来越多，物业赛道的竞争愈发激烈。如何在竞争中抢占更大更多的蛋糕，同时减轻对地产开发商依赖、拓展非住宅业务收入成为了每一家物业公司在下一步发展中无法回避的难题。

或单干，或联合。时逢全球经济下行压力增大，部分中小企业流动性承压，收并购的机会涌现，这为大鱼吃小鱼与抱团取暖提供了危与机。

绿城服务选择了继续扩大物业联盟，而联盟的扩张正在加速。从上述合作者与配售对象的选择中，市场猜测绿城服务或更偏好第三方独立运营商。

从业务角度出发，绿城服务2019营收为54.52亿元，对全年营收占比为63.53%，同样远低于同行动辄80%、90%的水平；非物业收入（园区生活服务与咨询服务）2019年营收为31.3亿元，对全年营收占比36.47%。龙湖的城市服务、与宁波国资合作的城市服务透露了绿城服务的又一个发力方向。

从地域角度出发，绿城服务源于绿城、扎根华东，对滨江服务的入股夯实了其在华东地区的发展与合作，对中奥到家的入股或意味着其在全国化布局上需要更多的合作物业与合作伙伴。毕竟，绿城服务手持26亿港元现金，可以更从容挑选联盟者。

被市场低估的物业公司，并不止中奥到家一家。随着正荣服务、弘阳服务等又一批物业公司即将通过港交所聆讯，新生派力量大量涌现，竞争与合作的机会似乎还有新的可能。