中國房地產市場回顧與展望

【亞太日報訊】據FT中文網4日報道，回顧即將過去的2016年，1-9月的中國樓市可以用“一片紅火”來形容，不僅北上廣深的房價呈現出“量價齊升”態勢，而且以“樓市四小龍”為代表的二線城市“供需兩旺”，甚至廊坊、崑山和東莞等三四線城市也迎來了久違的繁榮。樓市大幅回暖還加速了房企對優質城市的土地爭奪，前三季度“地王”現像不斷湧現。10月後，隨著22個城市被“限購限貸”和交易所、發改委等機構對房企融資條件進行限制，中國樓市開始顯著降溫，主要城市的成交量出現了顯著下行，開發商也受制於資金限製而延緩了拿地步伐。

展望2017年，隨著政府對樓市調控力度的逐漸增大，尤其是去年12月16日結束的中央經濟工作會議對樓市定調為“房子是用來住的，不是用來炒的”，以及2017年政策基調已從過去的“穩增長”轉變為“防風險”後，本輪地產小牛市料將步入尾聲。“限購限貸”政策對投資型客戶和改善居住客戶構成了精確打擊，2017年全國范圍內的樓市成交量料將延續2016年5月份以來的下行態勢，監管機構對房企融資條件的收緊措施也在一定程度上對開發商拿地補儲構成了製約，2017年土地成交量和商品房成交量料將同比下行。然而，本輪地產小牛市帶有非常強烈的“去庫存”述求，在經過1年多的去化後，當前部分優質城市的庫存維持在低位，上海、合肥、南京等城市的存銷比均嚴重低於6個月，但這些城市長期處於人口和資源持續流入狀態，這意味著部分優質城市的房價仍有較好支撐。同時，中央經濟工作會議還提出了“符合中國國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制”，即“特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展”和“要繼續紮實推進以人為核心的新型城鎮化，促進農民工市民化”，這可能預示著“超級城市圈+特色城鎮化”或是中國城市和樓市的未來發展方向。2017上半年，熱點城市大概率仍將維持高壓態勢，三四線城市可能出台專門的“因城因地”去庫存政策。

一、房價回顧與展望

受2014年以來央行一系列貨幣寬鬆政策的刺激和部分城市限購限貸等政策的放鬆影響，中國樓市自2015年開始觸底回升，百城住宅價格指數同比值自2015年4月以來出現了連續19個月的正增長，2016年11月達到了歷史高值18.71。回顧本輪地產牛市，深圳樓市點燃了第一把火，2015年4-7月累計上漲了20%，隨後北京、上海、南京、合肥等城市的房價開始啟動，這些城市的房價上漲極大地刺激了廈門、武漢、蘇州等城市的房價上行，尤其是在2015年底至2016年春節前後，越來越多的城市開始加入房價上漲俱樂部，全國范圍內的地產牛市正式開啟。如果說本輪地產牛市的“牛頭”是在2015下半年，則牛市的高潮部分一定是在2016年，諸如北京、上海、廣州、南京、合肥等“重點十六城”中的絕大多數城市都是在2016年第一季度後開始加速上升，截至2016年10月，廈門、合肥、南京等城市相比2016年3月累計漲幅均在20%以上。

然而，本輪地產牛市與過去不同的是，並非所有的城市房價都出現了上漲，諸如瀋陽、泉州、鄂爾多斯、濰坊等二三線城市房價甚至出現了不同幅度的下滑，其中瀋陽2016年11月同比下降幅度高達6%。如果我們把全國百城房價按漲幅進行區間分類後會發現，在2015年9月開啟的這波地產牛市中，有近1/3的城市房價不僅沒有上漲，而且還出現了不同幅度的下滑；如果我們進一步把本輪地產牛市與上一輪地產牛市（2012年9月-2013年9月）進行對比，可以發現，在本輪地產牛市中房價下降的城市數量是上次的3倍，而且房價漲幅處於1-10%的城市數量不足上次的70%。那些庫存較高、人口持續流出、經濟發展前景較弱的城市在2016年地產牛市中大都表現較差，隨著中國從“一般城市化”到“都市圈化”發展模式的日益成型，樓市加速分化的趨勢料將進一步得到確認。

展望2017年，隨著去年國慶期間22個城市被“限購限貸”，以及隨後的一系列對房企融資條件進行限制的政策出台，全國范圍內的房價同比漲幅均有一定的回調壓力，特別是深圳、杭州等漲速過快且漲幅過大的城市。去年12月16日結束的中央經濟工作會議對樓市定調為“房子是用來住的，不是用來炒的”，而且2017年的政策基調已從過去的“穩增長”轉變為“防風險”後，本輪地產小牛市料將隨之步入尾聲。與過去不同的是，此次中央經濟工作會議還提出了“符合中國國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制”，即“特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展”和“要繼續紮實推進以人為核心的新型城鎮化，促進農民工市民化”，這可能預示著“超級城市圈+特色城鎮化”或是中國城市和樓市的未來發展方向。2017上半年，熱點城市大概率仍將維持高壓態勢，三四線城市可能出台專門的“因城因地”去庫存政策。在中央經濟工作會議提出的“穩是主基調，穩是大局”發展戰略下，若2017年出現經濟下行壓力較大的情況，地產調控政策不排除會出現階段性邊際收緊的弱化，同時考慮到大多數城市在本輪地產牛市中都有不同程度的去庫存，當前上海、合肥、南京等城市的存銷比均嚴重低於6個月，開發商在這些城市可能存在較強的“惜售情結”，2017年優質城市的房價回調幅度料將有限。

二、成交量回顧與展望

2015年3月起全國住宅銷售溫和回暖，2015年5月全國累計住宅銷售面積同比增速由負轉正，2015年全年同比增速為6.90%。2016年延續了2015年的樓市回暖勢態，2016年1-11月的單月住宅累計銷售面積均為近5年的最高值，截至2016年11月，全國累計住宅銷售面積同比增速高達24.5% ，遠高於2015年同期的7.9%。庫存方面，統計局公佈的全國商品住宅待售面積自2016年2月後開始出現單邊下行態勢，10月底總待售面積4億平方米，同比大幅下行8%。從具體城市看，當前上海、廣州等一線城市和南京、合肥、武漢等二線城市的存銷比均嚴重低於6個月。2014年以來的央行持續寬鬆政策和相關部門出台的一系列去庫存政策極大地降低了一線和部分二線城市的住宅庫存，一二線城市房價上漲也在很大程度上刺激了三四線城市去庫存。經過近1年的地產牛市，一般三四線城市的庫存都得到了不同程度的去化，但庫存總量仍維持在高位。

展望2017年，隨著政府對樓市調控力度的逐漸增大，本輪地產小牛市將逐漸步入尾聲。“限購限貸”政策對投資型客戶和改善居住客戶構成了精確打擊，2017年全國范圍內的樓市成交量料將延續2016年5月份以來的下行態勢。隨著重點城市調控政策趨嚴，一線和部分二線城市房價可能會出現一定幅度的回調，優質城市房價滯漲會對三四線城市去庫存帶來較大的負面影響。同時，考慮到中央經濟工作會議提出“要繼續紮實推進以人為核心的新型城鎮化，促進農民工市民化”、“重點解決三四線城市房地產庫存過多問題，要把去庫存和促進人口城鎮化結合起來……提高三四線城市教育、醫療等公共服務水平，增強對農業轉移人口的吸引力”，若2017年國家針對三四線城市製定了專門的“因城因地政策”，則三四線城市的高庫存有望進一步得到去化。

三、土地市場回顧與展望

100個大中城市中，各城市住宅土地成交2015年觸底回升後在2016年開始出現明顯分化。2016年1-11月全國住宅類用地成交總面積3.64億平方米，同比微降1%，成交總金額1.58萬億元，同比大幅上升45.87%。從各線城市看，受制於一線城市供地持續放緩，自2016年4月開始，一線城市土地成交面積開始大幅下行，2016年10月和11月分別同比下滑78%和38%，1- 11月平均下滑49%，但同期一線城市土地溢價率高達77%。高燒不退的一線地價疊加持續放緩的土地供應迫使廣大開發商轉向比較優質的二三線城市進行土地爭奪，1-11月二線城市住宅類土地成交面積近2億平方米，同比大幅上升16% ，二線城市佔全國總成交面積的53%，比2015年大幅增加近8%；房企在二線城市爭相拿地也極大地推升了這些城市的土地溢價率，2016年1-11月，二線城市平均土地溢價率67%，顯著高於2015年同期的21%。2015年以來誕生的超過200個“地王”絕大多數發生在一線城市和優質二線城市。隨著一般三四線城市經濟發展的日益式微，再加上這些城市的高庫存影響，開發商對在三四線城市拿地表現得異常謹慎，2016年1-11月，三四線城市合計土地成交面積1.6億平方米，同比大幅下行10%。從全國范圍內看，土地成交溢價率與成交面積在2016年一季度之後的持續背離也正是對一二三線城市分化的反映。

展望2017年，受“限購限貸”和房企融資收緊政策的影響，開發商拿地節奏料將出現放緩，尤其是對在三四線城市拿地將會表現得更加謹慎。但是，由於當前一線城市和部分優質二線城市的住宅庫存較低，主要開發商在優質城市的土地儲備相對不足，2017年房企仍有較強動機在優質城市拿地補儲。去年12月16日結束的中央經濟工作會議提出的“房價上漲壓力較大的城市要合理增加土地供應”政策有利於滿足房企在優質城市的拿地需求。同時，在國家收緊了房企的融資條件後，開發商拿地資金來源受到了較大約束，這會顯著降低“地王”出現的機率，2017年開發商拿地的土地溢價率料將維持下行態勢。

（亞太日報）