三季度北京甲级写字楼空置率进一步攀升，租金仍保持下降趋势

“截至2020年第三季度，供需失衡依然是北京甲级写字楼市场的核心问题。”高力国际中国区董事总经理邓懿君指出。

高力国际研究报告显示，2020年三季度北京甲级写字楼市场新增供应共12万平方米，空置率进一步攀升至17.5%，环比上涨约1%。在乙级写字楼方面，整体空置水平为14.9%，环比上升1.4%。

“今年第四季度，北京甲级写字楼市场预计将有51万平方米的新增供应进入市场，空置率大概率突破20%。”高力国际华北区董事总经理严区海说。

在需求方面，虽然写字楼市场需求回暖，但需求复苏依然比较弱。

上述报告指出，2020年三季度北京甲级写字楼净吸纳量约4.2万平方米，剔除自用面积之后的实际市场净吸纳量约为1.6万平方米。在乙级写字楼方面，三季度出现负13万平方米的净吸纳量，意味着乙级楼宇在三季度有大量空置面积出现。

对于乙级写字楼大量空置的原因，高力国际认为，疫情对于中小企业的持续性影响最终在三季度数据上有了明显体现，中小企业开始搬迁、缩减面积或退出市场。

“需求端方面预计四季度会延续三季度持续回暖的态势，但全年净吸纳量创有历史记录以来的新低已经几无悬念。”严区海说。

事实上，由于北京写字楼市场空置率逐渐走高，平均租金相较最高点已向下调整超过10%。

报告显示，在租金方面，三季度北京甲级写字楼租金水平继续下调，为357元/月/平方米，环比下降2.6%；在乙级写字楼方面，三季度租金为241元/月/平方米，环比下降1.9%。

“空置率不断上升的大环境下，预计四季度市场平均租金依旧维持缓慢探底的状态。”严区海表示。

截至今年三季度，北京写字楼总存量1842.6万平方米，其中超甲级写字楼为188.5万平方米，甲级写字楼为802.8万平方米，乙级写字楼为851.3万平方米。

据高力国际预判，2021年北京甲级写字楼新增供应将接近140万平方米，剔除自用的影响，对市场的冲击大概在110万平方米，因此空置率将在2021年触及最高点，达到接近25%的水平。

“待入市项目在未来一年左右的时间陆续入市后，2021年也将是北京市场本轮供应高峰期的最后一年。供应高峰过后，空置面积将逐步被市场消化。”邓懿君说。

严区海认为，服务业的发展是推动高品质写字楼市场发展的核心动力之一，而自贸区和示范区的两项新政将会是未来几年北京写字楼市场的重要变量，也将为北京写字楼市场带来新的需求增长极。