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【亞太日報訊】在9月底央行和銀監會調整房貸政策後，多家大行已出臺了具體措施，並已按照新的房貸政策開始執行。其中，國有四大行公開表示已經開始落實執行首套房貸款新政策。
雖然新政要求貸款利率下限為貸款基準利率的70%，但據記者從多家國有大行營業部和房產經紀商處瞭解到，多家銀行雖已經改變首套房的認定標準，但考慮到資金成本與額度，在基準利率的基礎上打七折幾乎很難做到。
北京一家房產經紀商告訴記者：“新政剛剛開始，很多家銀行營業部已經出臺了具體的房貸利率打折程度，但從客戶的申請情況看，七折很難申請到，七折只有在2009年左右的時候出現過，現在國有大行最低能做到的大致是八五折，貸不到款的情況依然可見。
光大證券研報表示，受宏觀形勢影響，銀行目前仍處於風險釋放期，不良貸款持續暴露，這使銀行在企業信貸方面趨於謹慎，風險偏好下降，傾向於將信貸投向低風險領域，個人住房貸款是相對穩妥的選擇。但由於此前二套房貸款限制仍然較嚴，使銀行無法大規模開展此類業務。近期部分銀行放鬆二套房認定標準，正是對這種信貸投放意願的反映。但利率折扣不會太大，預計七折不可能見到。
據光大證券測算，目前銀行資金成本在4%左右，再加上業務費用、撥備費用等，按6%左右發放信貸才有利可圖(也就是九折左右)，因此房貸大打折扣的可能性不大。
“現在很多理財產品的收益率都能超過基準利率的七折，除非滿足一些附加條件，否則對銀行而言，很難做到七折，因為七折保本都很難。記者從一國有大行某營業部瞭解到。
至於房貸新政下來首套房貸款利率，國泰君安證券分析認為，各家銀行會綜合權衡本行資金成本高低、地區業務競爭狀況制定本行的利率折扣政策。預計在競爭激烈地區（例如北京市）國有行利率折扣可能落在八折到八五折區間，資金成本較高的股份制銀行利率可能落在九折到九五折區間。
據記者瞭解，此前數年，每年進入第四季度，房貸額度都比較緊張。國泰君安證券預計，2014年不會出現這種情況，只要有需求，頭寸都會有保證。原因包括：實體有效信貸需求不是很充足，部分銀行存在額度難放的情況；當前銀行間流動性相對寬鬆；央行曾作過明確表態，房貸額度不夠可跟央行另外申請。
而民生證券首席宏觀研究員管清友則認為，重申利率七折下限意義不大，目前銀行基本對房貸實行基準利率，自由定價體系下，房貸利率觸及下限的可能性不大。
9月30日，央行和銀監會發佈《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，內容包括首套房首付比例30%，貸款利率下限是貸款基準利率的0.7倍，以及對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買商品房，執行首套房貸款政策。
隨後，多家銀行相繼發佈最新措施表示已經開始執行房貸新政，而國有四大行則首先表態，具體的打折情況授權各分行自主確定。
此外，有媒體報導稱，央行對商業銀行的開發貸限額管理制度已有鬆動，以往央行要求各大商業銀行的開發貸不能超過貸款餘額的10%，而現在，各大銀行能夠自由地調節開發貸總量，目前，央行已經把開發貸授信總量的許可權下放至商業銀行總行，商業銀行可以重新啟動新增開發貸款審批制度。
全國房地產銷售資料下滑的情況已經多次出現。據國家統計局資料，今年1～8月份，全國商品房銷售面積64987萬平方米，同比下降8.3%，降幅比1～7月份擴大0.7個百分點；商品房銷售額41661億元，下降8.9%，降幅比1～7月份擴大0.7個百分點。
瑞銀證券分析表示，央行和銀監會已於9月30日放鬆了房貸政策，這是本輪回檔以來房地產政策最明確、最重要的放鬆。短期內，放鬆限貸應會多少有助於提振市場情緒、助推房地產銷售，從而在一定程度上改善開發商和地方政府的財務狀況。但政策放鬆無法扭轉房地產部門的結構性下滑，因此不可能使房地產活動顯著反彈。（一財 楊柳晗）