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文/王营 晏思思
调控升级房企融资紧房地产市场波涛暗涌。6月28日，住建部等七部委联合出手整治房地产市场乱象，此次专项行动再次向市场释放了明显信号，不但调控不放松，规范市场行为也绝不手软。前一日晚间，发改委发布消息称房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金，仅限归还存量债务。同时，有媒体报道发改委正考虑禁止企业发行364天期限的美元债，以防范风险。政策层面上正在不断给房地产企业加上“紧箍咒”。2018年以来，叠加银信业务、委托贷款、企业债、海外融资等渠道进一步收紧，房企面临融资困境，很难融到钱，房企融资成本也不断在抬高。近期监管层频发表态，未来调控政策或有进一步加码的可能。
房地产调控正以一种强有力的决心在逐步深化。
6月28日上午，住建部网站发布消息称，针对近期房地产市场乱象，为严厉打击侵害群众利益的违法违规行为，住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委，近日联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。
根据住建部发布的消息，本次专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面：一是打击操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙；二是打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产“黑中介”；三是打击从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠使用公积金的房地产开发企业；四是打击发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的虚假房地产广告。
同日上午，住建部副部长倪虹出现在“2018中国房地产经纪年会”上，其在致辞中透露，除了上述针对房地产乱象的专项整治行动，住建部还在积极推动相关立法工作。目前，《住房租赁条例》、《住房销售管理条例》已经被列入2018年国务院立法计划，这两个《条例》出台后，将进一步促进行业的规范化、职业化发展。
整治房地产市场乱象专项行动
实际上，整治房地产市场乱象专项行为一直伴随房地产调控同步进行。然而，随着2018年以来，市场热度再起，房地产乱象再次丛生。
住建部此次整治的30个城市名单是：北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。
21世纪经济报道记者不完全统计发现，今年以来，这30个城市分别出现了各种各样房地产乱象行为。比如：个别区域存在房租异常上涨，“黑中介”及“二房东”参与哄抬房租、欺行霸市、操纵房屋租赁市场等违法违规现象；房产中介打着“信用贷”、“消费贷”的旗号，仍在违规提供首付贷服务；未按规定“一套一标”、价外加价、不履行价格承诺、捆绑销售，损害消费者利益、扰乱市场价格秩序；以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式，限制、阻扰、拒绝购房人使用住房公积金贷款；无照经营、异地经营、未备案从事经纪业务和违法群租，拖延支付客户租金、押金，发布含有升学承诺内容的虚假违法房地产广告等等。
就在6月24日、6月25日、6月26日，西安、长沙以及杭州三城市发布了暂停企业购房行为的政策。而这一政策发布也直指公证摇号以及限价背景之下，一些投机分子以企业购房名义参与摇号从而获利等行为。
58安居客房产研究院首席分析师张波认为，从七部委传递的信息来看有四点值得关注：
其一，不管城市目前是否降温，只要属于重点监管城市必从严管理，目前从北京、上海等一线城市来看，商品房的成交量依然保持相对低迷，成交价格也未见上涨态势，但依然被列为严格监管的30个城市之列；其二，炒房坚决打击，无论通过何种方式，何种渠道，只要属于炒房行为毫不手软；其三，强化真房源，净化市场信息；其四，继续整顿和规范房地产秩序，包括阴阳合同、公积金使用、违规销售等多个方面。
中原地产分析师张大伟还注意到，以统计局公布的5月房价数据看，住建部此次整治的30个城市中有28个城市平均房价环比上涨0.8%，因此，张大伟判断，此次大规模乱象治理也是为了平稳房地产市场价格。他认为，这30个城市也是全国一二三线的热点城市代表，同时也可以说是“房地产调控的‘牛鼻子’。这些城市平稳了，全国市场就平稳了。”
一种信号
从房地产历年调控规律来看，决策层发布的调控政策力度强弱往往是向市场传递一种信号。张波认为，总体来看，七部委的此次专项行动再次向市场释放了明显信号，不但调控不放松，规范市场行为也绝不手软。部分城市的房地产市场或再度降温，行动本身所产生的效力将直接作用于整个下半年。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，此次整治，属于组合拳的形式，尤其是七个部委的联合行动，属于力度较强的模式，而包括市场监管总局等加入，显然夯实了监管的力量，所以市场方面的管控力度明显升级。
企业早已感受到决策层调控的决心。6月28日上午，同样在“2018中国房地产经纪年会”上，链家地产董事长左晖感慨称，“我们行业必须走出信用损伤囚徒困境的负循环。”他甚至呼吁同行，不要再被称之为“黑中介”。
就在左晖演讲之后，倪虹公布了此次住建部联合部委发起的房地产乱象专项整治行动。同时，倪虹提出希望，“经纪机构和从业人员要不断规范自身行为，维护交易群众的合法权益。要确保发布的房源信息真实、业务服务规范、收费科学合理等。”
严跃进注意到，从城市名单上看，基本上是本轮省会城市。此类城市近期的一个特点是，部分房价看似降价，但其实违规操作很多，所以需要进一步管控。而三四线城市中，包括无锡、佛山、徐州、宜昌被纳入到管控之中，也说明此类三四线城市近期政策收紧可能性较大，需要有较好的管控思路，各类市场参与者也需要警惕此类风险。
对于未来市场，严认为，新一轮的小周期降温或出现，但是要明确的是，降温不代表下跌，即可能交易量会因为推盘节奏上升依然有上升，但显然和房企的预期是有差异或出入的。包括开发商和地方政府都需要对当前影响群众购房方面的利益问题进行关注。
（来源：界面新闻）