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【亞太日報駐東京记者许缘】在國內包括北京、上海等大中型城市的房價逐漸趨於高點並有下降趨勢的當下，國內房地產慢慢不再具有強大的投資吸引力，而我們隔海相望的近鄰——日本，特別是以東京為中心的首都圈，似乎正在成為中國投資者目光聚焦的投資熱地。事實上，在日本經濟正在經歷失去的二十年並努力跳出這一經濟低迷泥沼，以及日元匯率一年來大幅度且迅速貶值、近期仍有空間繼續下跌的整體經濟環境之下，日本房地產業的確充斥著高投資回報率的亮點。
出現就為活躍景象
在上世紀９０年代的房地產泡沫時期，日本首都東京有著全球“住房價格最昂貴的城市的“美稱。不過，隨著泡沫經濟的破滅，日本房地產業市場在遭遇突然的崩盤後，目前正逐步恢復著元氣，不僅市場越趨理性，而且價格也正走向合理，日本房地產業也越來越成為日本本土及海外、特別是來自中國的投資者的投資目標。
特別是近三年，日本房地產行業出現了久違的活躍景象。去年時，日本房地產經濟研究所在經過調查後認為，由於大多投資者認為中長期房貸利率可能提高，東京首都圈新建住宅銷售套數同比正在不斷增加。而在需求強勁的背景下，房地產市場規模逐漸擴大，日本包括三菱地所Ｒｅｓｉｄｅｎｃｅ株式會社等在內的各個房地產公司也紛紛調高銷售計劃。
今年以來，日本一些大中型城市的房價更是增長迅速。有數據顯示，今年２月份以來，日本東京和大阪的房價上漲了約１５％。而另據一份數據，在因業務發展而希望改善辦公環境的企業不斷增加的背景下，東京主城區寫字樓空置率連續第二年呈現下降趨勢。根據日本森大廈株式會社對大型寫字樓的市場動向調查結果，東京市內大型寫字樓空置率在２０１２年年底為７.８％，此後呈現逐年下滑的趨勢，２０１３年年底時為６.２％，預計２０１４年年底更是將降至４.６％。與此同時，調查預計未來五年內，東京大型寫字樓年均供給量將達到１０６萬平方米，超過往年峰值的１０４萬平方米。
一系列數據讓很多投資者和專家學者認為，日本房屋市場供應量十分充分，現在入市可以挑選最有利的資源。而對於手握大筆資金的中國投資者來說，日本房地產也正在成為亮點頗多的投資焦點。
據美國《華爾街日報》網站１０月１８日的報導，英國房地產開發商格羅夫納集團預計，大量湧入的富裕中國投資者將提振對該集團位於東京六本木區的翻新公寓的需求。包括開發商、保險公司、社保基金或中投等主權基金以及高淨值投資則等在內的中國機構正在成為海外房地產投資市場的新力軍。對他們來說，海外投資可以實現投資多元化，同時取得穩定回報，而日本逐步穩固且門檻較低的房地產市場正中他們的關注點。
日本房產緣何迸發魅力
上世紀９０年代日本房地產泡沫的破滅令日本房價跌入穀底，而近年來日本經濟的緩慢復蘇為日本房地產起死回生提供了有利環境，是其逐漸迸發魅力的最關鍵因素。
進入上世紀８０年代，日本國內經濟的高速發展促使日本企業出口大增。為遏制日本巨大的貿易順差，西方５國在１９８５年簽署“廣場協議，迫使日元對美元匯率在一年間從１美元兌換２４０日元飆升至１美元兌換１２０日元。受此影響，日本資本紛紛轉入國內市場。日本政府為支持企業維持高出口額，大幅降低利息以擴大對企業貸款，併發布“首都改造計畫，令東京土地投資空前活躍，日本房地產業獲得快速發展。到１９９１年，日本國內六大城市的商業地價在短短六年間上升了三倍之多，大阪地區甚至上漲了八倍。
然而，這一政策所導致的結果就是國內市場流動性大量過剩。１９８９年，日本政府通過調整金融、稅務、土地管理等政策對過熱的房地產業進行宏觀調控。日本央行也通過迅速加息調控信貸市場。在短短的四個月時間裏，時任央行行長三重野康將央行向商業銀行放貸的利率進行了三次提升直至４.２５％，一年後再次提高至６％。日本房地產業跟隨日本經濟一道，在不斷破滅的經濟泡沫中直跌穀底。日本經濟從此走入失去的十年。
然而，現任首相安倍晉三不同於其他日本領導人。自２０１３年上臺以來，安倍打出一系列經濟組合拳，通過日本央行大量購買金融資產等方式增加市場流動性並促使日元快速貶值。不走尋常路的方法讓日本經濟在這一年間感受到了充沛的發展力量，２０１３年日本經濟似乎看到了走出泥潭的希望。雖然今年４月１日以來的消費稅增長讓“安倍經濟學摔了個大跤，但不可否認的是日本經濟正在緩慢的復蘇之中，為房地產業扭轉頹勢創造良好外部環境。
有數據顯示，２０１３年５月份日本首都圈平均房價接近每套４９００萬日元，同比上漲了４％。日本房地產公司在房價提升的提振下紛紛調高銷售預期。其中，住友房地產公司計劃２０１３至２０１５財年共銷售１.８萬套房屋，並預計將擴大３０％的水準取得用地以準備下一年度的銷售；野村房地產控股公司在２０１３財年獲得了創紀錄的７５００套可建住宅用地，並計劃今後每年穩定籌措７０００套可建住宅用地。
而對於中國投資者來說，日本房地產有著得天獨厚的投資優勢。在國內房地產市場疲軟的背景下，投資日本有著可觀的回報率，具有較高的投資價格。一方面，以美元計算的日本物業價格只有香港可比區域物業價格的約一半，與北京和上海的房價相當。不僅物業價格低廉，房屋出租可獲得租金收益也高達６％，遠高於香港和北京的３％和１％。
另一方面，日本成功取得２０２０年東京奧運會主辦權之後，東京房地產基礎設施正加速建設，房地產業正準備迎來觸底反彈後的黃金７年。
與此同時，隨著增加消費稅這一措施的實施，日本政府規定自２０１４年４月以後入住的購房者，其房貸的稅前扣除額為４００萬日元，較此前增加了一倍之多。這也意味著，房貸減稅的優惠將高於消費稅的增加，為日本房地產業投資聚集人氣。
除此之外，日元貶值讓投資行為變得更加具有吸引力。有數據顯示，在過去５年間，日元對人民幣匯率累計下跌了２５％，跌幅超過了同期對美元的１５％。匯率貶值不僅讓赴日遊客不斷刷新紀錄，同時也刺激了度假房產的投資。
根據仲量聯行的數據，自２０１１年起，中國商業投資者在日本購買的整棟公寓總價值大約為８４００萬美元。今年以來，中國個人和公司已經購入大約２.３億美元的私人及商業房地產，較２０１３年全年還要增長了超過兩倍之多。
吸引海外投資者的因素
隨著日本“國家戰略特區計劃的實施及２０２０年東京奧運會的臨近，東京都內的基礎設施建設將迎來一個新高潮。有機構預計，在未來三年內，東京、大阪中心地帶不僅房產價格可能將上漲３０％，而且從回報率的角度來說，新房回報率也將高達５％以上，二手房更是高達逾１０％。日本房地產金融公學學會會長川口有一郎在此前接受媒體採訪時就曾表示，日本目前的房地產價格仍然相對偏低。甚至有些行業人士不禁認為：“抄底日本樓市的機會已經到來。
除了房價處於相對低位而具有長期投資價值外，日本成熟的租賃市場也是吸引海外投資者投資的一個因素。雖然對於普通日本人來說，經過一段時間努力的工作後可以購買一套屬於自己的房屋，但也有很多人選擇支付高昂的租金依靠租房安家。數據顯示，日本出租房屋的入住率始終可以維持在９０％以上，而租金也不會因地產價格的波動而受到影響，可以說有著十分穩定的收益。
另一方面，在日本買房的整個買賣流程都非常透明化和法制化。據相關人士介紹，日本無論房地產公司還是私人賣房，標價和實價浮動的空間都均在５％左右，很少出現漫天要價的情況，而且一切文書十分齊備，“房地產公司職員給我的文字材料裏甚至連公寓樓內的下水道是公用產權還是個人所有權都標注了。
除此之外，日本對於投資主體的限制十分寬鬆，只要是有著行為能力的主體都可以在日投資房產。只要是持有三年簽證的就職人員，在提供購買人在日本常住地址或證明證件，以及個人年收入等數據後，都可以在房地產公司的幫助下貸款購買房屋。不過，對於非在日工作的外國人來說，則不存在貸款的優惠政策，只能一次性付清房款，不得貸款。
與此同時，對於非在日生活的海外投資者來說，尋找一家可靠的仲介管理公司至關重要，因為在隨後的房屋出租、尋找房客、與房客打交道等環節中，都需要依靠仲介管理公司幫忙打理，一是房屋租金需要仲介代收並匯回房主，另外當房屋出現突發情況時也需要仲介公司出面應對。不過一般來說，房屋管理仲介僅收取房屋租金中５％的手續費，價格相對合理。
採用短期買入賣出方式為宜
當然，投資日本房地產也並非百利而無一害。首先，從地理環境因素考量，日本是一個地震多發國家。雖然日本在對房屋建造的法律法規十分完備，但也並非沒有因地震而產生房屋倒塌的事例發生。因此，對日本房地產的投資還需要考慮到地理因素及房屋構造等諸多風險因素。
而從經濟角度考量，雖然日本房地產泡沫破滅以來，日本房價已經有所提升，且未來還有繼續上升的空間，但從目前來說仍還在低谷中徘徊，未來也並不確定何時可以明確復蘇信號，在這一情況下，投資日本房地產仍然存在著諸多不確定性。
一位住友不動產的工作人員認為，在日本經濟緩慢復蘇的背景下，房屋銷售額增長是正常現象。不過，事實上，除了有剛性需求的日本當地購房者，來自國外的投資者並沒有外界想像和描述的那麼多。這位工作人員同時提醒投資者，必須要保持謹慎的態度看待日本房地產業的復蘇。
此外，日本房地產業在“安倍經濟學大量印發貨幣的刺激下出現反彈跡象也在情理之中。然而，這種通過超寬鬆貨幣政策來壓低國債收益率、降低經濟融資成本的經濟政策極度缺乏可持續性，也存在突然崩盤的可能性。
綜上幾點，有專家認為，對日本房地產業的投資，或許可以考慮短期買入賣出，長期看升值潛力的方式。（完）