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“能回看吗？我也没赶上。”2020年第一天，在一个叫“家长帮2020北京海淀京籍4群”里，罗蕊@群管理员，希望回看群主“大神”前一天晚8点在抖音上关于2020年北京海淀区升学政策解读的直播。
罗蕊的孩子现在5岁半，距离上小学还有半年时间，早在2019年9月，她就开始为孩子忙着选学校。到各大论坛和微信群学习各种升学“秘籍”，不忙的时候找中介看房子。
在北京，像罗蕊这样为孩子张罗着选学校的家长并不在少数，近年来，北京各个区的入学、升学政策一直在变化，如何成功进入理想的小学，不仅是要靠资金和运气，更是一门技术活儿。
换房
2015年，罗蕊以一个较低的总价购买了西城区广安门外荣丰2008的房子，并成功落户西城区，当时，她并没有考虑孩子上学的问题。但随着孩子幼升小时间逐步临近，她和丈夫开始着急起来了。
荣丰2008对口小学是北京小学的天宁寺分校，在名校林立的西城区，挂了北京小学分校的天宁寺小学是家长们眼中公认的“渣小”。“广安是西城热门学区，但大部分小学都是分校，除了北京小学广外分校、第二实验小学广外分校外，其他都一般。”罗蕊表示。
对于罗蕊来说，本来可以让孩子在西城上学，她家附近的远见名苑、朗琴园两个小区对应的是重点小学，把现在的房子卖掉，再加不到200万元可以完成换房，而且中学可以上北京四中西南校区。
但罗蕊更青睐的是重点小学聚集的海淀区上地，如果在海淀上地买房，卖了现在的房子，还需要再加500万元左右，对于罗蕊来说，难度不大。“你肯定还没有孩子，所以你还不太能理解。”罗蕊表示。
2019年的最后一天，罗蕊提前约了中介去上地看房。“上地是海淀的热门学区，综合实力很强，包括上地东里、上地西里、上地家园等小区可以就近上地实验小学。”罗蕊在手机地图上比划着，上地实验小学就在上地东里小区里，读完小学可以直升101（上地实验中学）。
根据北京最新的义务教育入学政策，从2019年1月1日起，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，即多校划片，被家长戏称“海淀1911”。
多校划片政策传了很多年，等到一纸政策公告被张贴在各大学校告示栏，家长群也沸腾了——这一政策意味着，即使买了海淀的学区房，也不一定能上对应的学校。孩子入学当年，根据就近原则，如果学校学位不足，有可能被分配到划片区域内的其他学校。
不过，上地学区是罗蕊借鉴前辈们的经验确定来下的区域，学区内学校综合实力靠前，即使被派位，也不会被放到太差的学校，而且一步到位上101中学的概率较大。“如果靠运气，那太玄了”。
在上地区域从事房地产中介的刘仕伟告诉罗蕊，新的学区派位政策实施以来，海淀真正实施多校划片的学校不多。“只要有房有户籍，房本属于孩子法定监护人，不是四老房，基本都能直升。”刘仕伟称，他在上地清河区域做了6、7年店长，对这块很熟悉。“很多人说上学没用，那是你没上好。”刘仕伟对罗蕊感慨，自己就是没上好学的那一类，现在孩子在老家邢台上三年级。
罗蕊老家也是邢台的，她说看到黄磊家小女儿带着《小王子》导演游故宫，觉得自己的孩子以后也应该努力学习，“人家明星的孩子都那么努力，我希望我家孩子能比同龄人得到更多优势和机会。”
分层降温
“来上地看房子的客户，100个里95个是为了孩子上学。”刘仕伟表示，对于家长心切能理解，每次都会和客户耐心解释政策，说明风险。
他透露，新的入学政策出来后，上地的房子确实有降温，但这不完全是政策的影响。比起最近一年以来的楼市降温潮，学区房价格相对坚挺。
刘仕伟带罗蕊看的第一套房子位于上地东里，房子是86.1平方米的两居改三居，报价830万元。罗蕊看了房子照片和信息，觉得还合适。
实际看房时，房子现实情况还是超出罗蕊的预期，开裂的墙面，发霉的木质装潢，到处坑坑洼洼的地板，洗浴缸和洗手台锈蚀痕迹都显示出房子的陈旧。
“很多年业主都没在这儿住，出租出去，房子没维护好，如果要住需要重新装修一下。”刘仕伟提示罗蕊，“房子的学位没被占用，如果想让孩子上学，价格可以再谈，楼龄新、装修好的房子，价格还要更高。”
“如果这套您觉得合适，我们有信心跟业主谈到800万元以下。”刘仕伟告诉罗蕊，可以约业主当面谈，也许还有空间，“我们电话里跟业主谈价力度不大，业主总觉得我们又来试探他心里价位，所以，您去谈会更合适一点。”
谈起近7年的从业经历，刘仕伟感慨，今年的降温确实有点明显，目前是两年来上地的学区房价格最低点，以上地西里一套137平方米的房子为例，2018年成交价在1230万元。“今年有一个业主报价1250万元，最后让业主降到了1180万元。”
虽然业主不情愿降价，但11月链家的中介带客户去看房，将价格砍到1080万元，“业主当场把中介的钥匙收了回去。”
据刘仕伟介绍，目前买卖双方博弈较为严重，很多业主希望2020年春节后能迎来小阳春，而购房者也觉得还有进一步下降的空间。“业主在观望，客户也在观望。”
刘仕伟透露，2017年317限购前，上地东里单价一度追近16万元，成为五环外房价最高的小区之一；317限购后，价格开始出现松动，目前上地东里平均成交价保持在10万元/平方米左右。
量价微涨
相较海淀区，作为教育强区的西城区是许多家长青睐的区域。其中德胜学区坐拥育翔小学、西师附小、实验二小德胜校区、三帆附小、五路通小学多所重点小学。由于一个学区内所有小学都是重点学校，只要买到学区内房子，就可以拿到重点小学通行证。
德胜片区很大，我爱我家中介李鑫在门店电脑前搜索德胜片区的房源，一页显示10套，页面下方还显示可以查阅49页。如果仅瞄准超级“牛小”育翔小学，则显示有15页，150套房源，覆盖冰窖口胡同73号院、新外大街甲8号院、新风南里中直社区、新风街1号院、马甸南村小区等近十个小区。
李鑫和冰窖口胡同73号院的一位业主约定上门看房时间，业主透露，他是实验二小德胜校区毕业的，闺女上学原本也想找学校领导“帮帮忙”，安排上最好的育翔小学，后来觉得太麻烦，就让闺女也上了德胜二小。
这两年，家里被划进育翔小学学区，房价确实涨了不少。“现在闺女也大了，学区不用了，想全家置换大一点的房子，这才想把房子转手。”
这个房源3室1厅1卫，从2019年3月挂出报价1150万，现在降到1100万，跟市场价差不多。李鑫透露，大户型的学区房在西城也难出手，普通家庭一下子拿出千万还是少有。
目前德胜片区的分化还体现在，“满五唯一”的公房能贷款9成，许多家庭的压力小一些，部分不符合“满五唯一”的公房或商品房，客户的贷款压力很大。
“满五”是指房产证出证或契税票出票的时间已经满5年；“唯一”是指业主在本市内，登记在房屋权属登记系统里的只有这一套房。
以新风北里的一套两居室商品房为例，“业主原先报价810万，一分不减，后来因为他这套是商品房原值200万，二套贷款只能贷80万，能全款付且不要周期的客户很少，一直卖不出去。”李鑫解释：“现在业主电话里跟我们说，770万可以成交，760万应该没什么问题。”
链家数据显示，2018年12月至2019年11月，西城区的挂牌均价与参考均价最大价差达到4573元/平方米。2019年10月价差逐渐缩小到几百元，“西城德胜片区11月两家共成交101套。”李鑫透露。
李鑫向经济观察报记者介绍，一居室50平方米一般在760万元上下，两居室62平方米一般在800-900万元之间，楼龄较老的两居室也有750万的。“由于近两个月成交量大，低总价的房子卖得差不多了。”
德胜片区房价分化另一个因素在于是否占用学位，如果一套房子占用3年级，按照6年一轮的规定，新购房业主的孩子3年后才能上学。李鑫表示，很多家长想趁着价格洼地占坑，早点上岸早点放心，以后也会有人接盘。“这种房源价格会低。”