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亚太圆桌会 | “租购同权”了,你还租得起房吗?

2017-08-23 09:53:18  来源:APD News 【返回列表】

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“城市,让生活更美好”,无疑,城市以其完善的基础设施和丰富的教育资源散发着持久的吸引力,然而,居高不下的房价也让许多怀有梦想的青年人对大城市望而却步,也为这个快速前进的社会添了一道伤疤。
不过继今年7月20日,住建部等九部委发文要求大中城市加快发展住房租赁市场以来,在过去不到两个月时间内,广州、成都、郑州、南京等城市密集决策,推出房地产试点方案。广州市政府出台的《加快发展住房租赁市场工作方案》明确提出“购租同权”的理念,引起举国热议,那么中国的新租房已经来临了吗?这对于房屋租赁又会带来什么样的影响呢?三位相关领域的专家做客“亚太圆桌会”,带来解答。
专家介绍(按在文中出现先后顺序):
匡亚林,亚太智库研究员,南京大学政府管理学院博士研究生。
高玉林,亚太智库研究员,上海交通大学副教授。
王鹏,亚太智库研究员,复旦大学中国研究院助理研究员。
【“租购同权”到底是啥】
亚太日报:请您解读一下“租购同权”政策的含义?具体如何体现?是否能100%实现租购同权?
匡亚林:“租购同权”政策是缓解各方面公共资源冲突与解决资源不平衡的一种有益尝试,基于一定条件下,租权享购权,享受法律之物权,包括社会保障、社会福利、公共服务以及房屋的配套公共性权利。但想要真正实现租购同权,还要在多方面公平有序推进,最重要的是要建立长效机制,有效解决公共资源失衡的难题。
6.4.jpeg高玉林:所谓“租购同权”就是租房者与购房者在享受公共服务权益上有同样权利。不能仅仅从房地产市场一个角度来认识它,应该从全面深化改革、保障和改善民生、维护社会公平正义等多个角度考量。“租购同权”应是一个历史的、发展的理念,其政策应是因时而异、因地而异、因城施策。绝对的、完全的“租购同权”未必最终都能实现,但根据城市的房地产市场热度、人口流入程度、租房市场发育度、信用制度完善和法治环境等因素,各级政府完全可以有所作为,也应该有所作为,切实纾解住房与公共服务权益的高度捆绑。
【教育资源平均分配仍是梦】
亚太日报:“租购同权”对教育资源分配有何影响?
王鹏:个人持谨慎悲观的看法,认为实施“租购同权”在教育领域并不能很快地解决教育资源分配不均/不公的问题,对因为所谓“抢学区房”问题而推高部分地区、小区房价的问题也未必能够得到解决。
原因在于两点,第一,优质教育资源稀缺这一客观现实;第二,优质教育资源在分配环节由于人为因素而表现出的“马太效应”,即强者愈强、弱者愈弱。
要想改变上述局面,光把所谓购房“户主”才拥有的学区权力外溢一部分到租客,单并未改变改房背后所承载的巨大附加值是于事无补的,甚至会造成推高部分学区房租金的直接后果。房东在涨房租时就更有理由了。
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归根到底,是政府,尤其是教育部门,在分配教育资源的时候,应该加强对弱势学校的资金投入,通过政策手段促进“名师”的校际流动。同时,对于私立学校,政府无需补贴,只需提供相对公平、平等的制度,让他们自行在市场中竞争。造成学生差异的应该是他们自身的禀赋和勤奋程度,而不是他们所居住的地方。
【价格还是控制不住】
亚太日报:政府、国企、开发商、中介,多方介入的房屋租赁市场,对于老百姓而言,最关心的租赁价格会怎么发生变化呢?会对一二三线城市的租房市场分别带来什么影响?
匡亚林:价格围绕价值上下波动是价值规律的具体呈现,当供给量足够充分的前提下,供大于需,租赁价格甚至是走低的;当然不排除教育资源较好的区域,租金会相对提高,短期内可能会出现不够理性的极速上涨情况,而长期来看,政策的落实会从稳定租金和缓解快速上涨方面做出努力,附带也会有效抑制学区房炒房族、高房价等经济非理性的行为。
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高玉林:“租购同权”对房租的影响因素和机制应该与房价形成因素和机制相差无几。目前,租房者最看重的因素依次是交通便利、离单位近、生活配套好、物业安保好、有运动场地、离亲友近等。在加入了入学、就医等公共服务权益变数后,租房市场必然会发生一定的变化。优质的教育、医疗、社会和生活资源集中的地方租赁价格有较大的上涨压力和预期。进一步来看,“租购同权”能否落实、有无细化规则、配套政策是否周全等因素都将影响最终的租赁价格。预计一线城市的学区房等热点区域租金的上涨预期最大,其次是一线城市的核心城区、二线城市的热点地区,对于二线城市的一般地区和三线城市来说,则可能影响不大。
【关键住得起吗?】
亚太日报:“租购同权”或赋予符合条件的租房者以平等的入学、医疗权益,如此是否会导致某些区域房租的大幅上涨,而让市民“租都租不起”?
高玉林:确实可能导致部分区域的房租大幅上涨。义务教育入学与医疗、就业、社保等其他公共服务相较,其权益与住房所处地段的关联性更为直接。如果义务教育阶段的优质资源无法做到均等化的话,那么学区房现象依然会存在,其租金的高涨亦在预料之中。这对非学区房需求的租客来说,未免是一种意外的压力。
【“租购同权”尚需探索】
亚太日报:您对于“租购同权”这一政策的前景展望?
高玉林:“租购同权”政策是为了稳定房地产市场,促使房子回归居住属性,在可见时段内能发挥一定调控功能,来平抑过高房价,启动租房市场。这一政策的前景取决于政府决策的合理精确程度、市场的接受反馈程度以及民众的认识满意程度,关键在于各级政府的执政理念、科学执政和执行力度。
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匡亚林:“租购同权”是供给侧结构性改革探索,未来,“租购同权”可能会在各个层面、各个规模的城市进行推广,甚至可以从教育过渡到医疗、养老、就业等方面的公共性权益的实现,新政策的出台需经过严密、系统、谨慎的评估调试,立足长远、建立长效机制;要明确细则、推广试运行时间、挖掘并剔除潜在矛盾,切实回应百姓的诉求,最重要的应该是对人民根本利益的维护与回应。