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2017展望:内地资金逐利香港楼市 楼价有望录得连九年升势

2016-12-29 14:32:14  来源:亚太日报 【返回列表】

【亚太日报讯】据路透社29日报道,香港楼价调整在2016年终究发生了,但随后即掉头向上挑战上年创下的历史高位;展望2017年,楼价有望再创新高并录得连九年升势,而影响因素除了利率、楼市辣招、经济情况等基本因素外,近年在香港地产市场参与程度愈趋活跃的内地资金也将左右大局。

内地资金对香港房地产的参与范畴,已由过去的住宅物业,延伸至商业物业以至土地开发,投资主体亦由个人扩大至企业。国际物业顾问莱坊估算,以建筑面积计算,2016年有约35%的住宅土地由内地开发商投得,料2017年会维持在30-35%的比例。

“对内地投资者来说,香港是‘走出去’最好的地方。”莱坊高级董事和估价及咨询部主管林浩文说。

他指出,香港的融资成本低,税制简单,且不少内地企业本身在港设有上市公司或窗口公司,对香港情况熟悉,进行融资等活动相对简单。

它们在香港发展一些iconic(标誌性)专案,对上市公司未来发展有好处,也能增加投资者对公司的认识。林浩文称。

事实上,过去不少内地富豪为了买得心头好,不惜以高价购入香港的超级豪宅。莱坊估计,2016年1-10月价值3,000万港元以上的一手豪宅交易中,内地买家占27%;只计算最大金额的首30宗交易,内地买家占比更高达47%。

这种追逐心头好的情况已蔓延至本港土地市场。例如近期海航集团合共以逾142亿港元,先后中标政府出售的两幅位于九龙启德的土地,中标价远超市场预期。

控资本外流,无碍陆资追逐本港楼市

英国脱欧,以及人民币贬值等因素,促使海外及内地资金流入香港房地产市场。政府数据显示,涉及海外买家购买本地住宅物业的买家印花税(BSD)交易宗数,由2016年6月的151宗急增至11月的494宗,升幅达2.27倍。

外来及本地投资者对住宅物业的需求增加,令政府在11月初再度出招为楼市降温,将购买第二套或以上住宅的从价印花税不论物业价值,一律大幅上调至15%。非本地永久性居民若要在香港购买住宅物业,除15%的从价印花税外,亦须缴纳15%的买家印花税,即使考虑到人民币贬值及香港楼价可能继续上扬,亦难以抵销高昂的置业成本。

不过,分析认为,对内地企业或超级富豪而言,即使现时中国加紧控制资本外流,但无碍他们走出去的决心。

第一太平戴维斯中国首席执行官兼董事长刘德扬指出,从中国政府长期策略来看,政府仍鼓励企业走出国门,但短期则需要有防止外汇过分流失的举措。

目前的政策并不存在‘限制’这一趋势的现象,仍然以合理管控为主。他说。

刘德扬并指,随着市场发展成熟,中国企业走出国门,向海外扩张是大势所趋。这也是中国企业瞭解和适应世界经营规则的最好管道,更是大型企业国际化发展的必经之路。

香港城市大学经济及金融系助理教授张重认为,只要人民币兑美元仍然被高估,在人民币贬值预期以及内地加强资本管制下,购买香港物业成为将资金调离中国的出路。

但假如人民币突然大幅贬值,试想象人民币兑美元跌至8的话,就没有多大诱因将钱调离中国了。张重说。

离岸人民币/美元即期週四早盘再度走低,盘中并一度跌破6.98元关口,再创记录新低,与在岸价差亦快速拉大至约300点。

2017年楼价看涨机会大

尽管香港住宅楼价及成交量在2016年初一度陷入低潮,但自第二季起即逐渐回升。据反映二手住宅楼价的中原城市领先指数(CCL),截至12月11日止2016年楼价累计升6.8%,目前楼价已逼近2015年9月的历史高位,2017年有望再创新高。

2017年香港楼价会超越2015年的高点。戴德梁行大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿预期。

虽然美国2016年底再次加息,因港元与美元挂钩,香港金融局亦将基本利率上调0.25个百分点,惟本地银行对最优惠利率仍按兵不动。这已是继2015年底美国加息之后,本地银行连续两次没跟随上调最优惠利率。

加息对楼市的影响尚待观察,但目前香港按揭市场普遍采用以HIBOR作为按揭利率基準(H按),但H按一般设有锁定利息上限机制,即以最优惠利率为基準计算的按揭利率(P按)为上限,平均为2.15厘。由于香港银行体系资金充裕,即使近日HIBOR上升,但仍低于P按的锁息上限,故银行仍有条件维持利率不变,供楼人士的供款暂时未受影响。

陶汝鸿表示,经济基调是影响楼价走势的最主要因素,过去几个季度香港的GDP增长都较政府预测数字高。此外,本地失业率维持在3.3-3.4%的偏低水準,对楼价有一定支持作用。

香港中文大学经济学系副教授庄太量也预期,2017年香港楼价会跟随通胀或以较通胀略高的水準稳步上升。

香港11月综合消费物价指数(CPI)按年升幅为1.2%,剔除所有政府一次性纾困措施影响后,基本通胀率为2.1%。

他指出,这一次的楼价调整期已是过去八、九年以来最长的一次,由于现时楼市的租金回报及租务市场均稳定,有刚性需求支持楼市继续向上。

楼价已没可能自己慢慢跌回去,要不让它(继续)升,要不戳破它。庄太量说。

至于政府自2009年以来不断加辣压抑楼市,庄太量认为,政府增加印花税反而产生不少副作用,例如压抑购买第二套房的需求,间接令租务市场的新供应减少,令租金长期高企。他认为最有效冷却楼市的措施是开征资产增值税,惟这措施会触动不少人的神经,故实行的机会不大。(亚太日报)