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调查丨蛇口自贸区办公租金普涨四成 产业升级往哪儿走?

2015-07-08 16:46:38  来源: 【返回列表】

 【APD自贸区观察 陈彦旭 周玲娜 杨涛7月3日,《APD自贸区观察》报道了蛇口一家企业“逃离自贸区”的故事。之后,我们也对蛇口办公物业的整体情况进行了调研。

自2014年底,纳入自贸区的蛇口和其它自贸区一样,房价和租金加速上涨,官方回应,写字楼今年平均涨幅25%,APD自贸区观察的调研,大多数涨幅已在40%左右。远高于年均8%-10%的历史水平。
 
租金上涨来自旺盛的需求,只是自贸区概念催化和加速了这一进程。
 
产业层面,金融等现代服务业在加速进驻,传统制造业在退出。对科技研发型企业来说,则存在相当的不确定性。
 
写字楼租金普涨四成 
 
据蛇口网谷租赁事务负责人白先生介绍,自蛇口纳入自贸区,万海大厦、万联大厦、万融大厦写字楼涨幅基本维持在30%-40%,从去年的90元/月/㎡涨到120元/月/㎡-140元/月/㎡。
 
作为蛇口工业区地产资源的一部分,招商局欲通过改建、新建“蛇口网谷”升级建筑品质,以提高租金回报收益。
 
 
 
一些中小企业创业基地的写字楼虽然仍维持在80-90元/月/㎡,但相较前几年,纳入自贸区后涨幅同样高达50%左右。例如佳利泰大厦的胜奇科技(化名),当被告知9月续约的租金价从58元/月/㎡涨至85元/月/㎡时,公司负责人毅然决定7月中旬搬离蛇口自贸片区。
 
佳利泰大厦的另一家电子企业乐思软件已入驻三年多,同样挣扎于一路攀升的租房成本。“除了租金,上涨最快的就是电费了,从0.98元/度涨到1.3元/度,按每平方米年耗电量300度计算,100多平米的办公室电费每年增加逾万元的成本,在我看来就是自贸区效应的表现。”主管谢小姐表示。
 
地产中介借概念“推波助澜”
 
漂亮的房价成绩单背后,是一批“优秀的”房产中介和招商人员。
 
对于究竟什么是自贸区,蛇口片区内受访的中小企业并不了解,大都由物业和中介道听途说。 “前些年没怎么涨,今年大涨。虽然深圳普遍上涨,但自贸区上涨幅度最高。”Q房网房产顾问赵先生介绍。
 
但当记者问及自贸区究竟有何益处,赵先生只是一再强调定价受市场行情影响,“自贸区肯定有好处,报纸上都写着呢。”
 
俪特房产总经理郭水华此前在接受媒体采访时称,“销售员并不真正了解什么是自贸区,只是希望借助这一利好消息,抬高写字楼价格。”
 
“我们在招商时,会着力介绍自贸区带来的宏观背景和后续效应。以贸易公司为例,可利用利率差吸纳较多资金,有利于融资租赁、进出口等业务。”蛇口工业区招商产业发展有限公司招商专员杨晓樱称。
 
她指出:“我们是执行层面,招商总监定价后下达销售任务。最终报价除了自贸区,还包括很多其它因素。” 例如,万维大厦和万海大厦2013年的租金是80-90元,2015年前者涨到了110元,后者涨到了140元,原因是万维大厦由旧厂房改造而成,万海大厦则是旧楼重建。
 
中小企业:有人欢喜有人忧
 
一位在蛇口自贸区多年的企业人员告诉记者:“最初选择蛇口的原因就是考虑到这里空气好、氛围好、价格便宜,现在价格便宜的优势已经不存在了。加工贸易这样低利润的企业很难在蛇口自贸区生存,但对创新型企业也很难,前期要投入大量的资金用于研发,还没有完整的东西进入市场,不能给企业带来利润,蛇口变成自贸区,对于像我们这样的企业并没有感受到利好,房价上涨让我们很担忧。”
 
佳利泰大厦二层和八层有两套房子一年没有租出去,九楼和十楼的企业也要搬出去,佳丽泰管理处人员也认为房租上涨太快造成了有价无市的局面。
 
但对于蛇口的标志性企业孵化区蛇口网谷来说,情况明显不同。租金虽在一路攀升,但“蛇口网谷的三座大厦仍有高达93%的出租率。” 蛇口网谷租赁事务负责人白先生告诉记者。
 
也有企业对房租上涨心态积极。与胜奇科技同在佳利泰大厦办公的智王星科技负责人梁海明认为上涨还算合乎情理:“虽然租金贵了些,但蛇口自然环境优越、水陆交通便利、科技创新和创业氛围浓厚、法制化的营商环境和政府支持产业发展的积极态度依然非常吸引我们。” 
 
在渣打银行中小企业客户部总监董美怡看来,蛇口利用地域优势吸引了大量跨境企业,并为大量中小企业提供产业链配套设施和发展机遇。
 
招商局高管:租金上涨是经济活跃表现
 
对房租上涨和中小企业发展之间的关系,蛇口工业区和其母公司招商局均给予正面回应。
 
“租金上涨,自贸区因素只占了一成。”招商局一位高层指出,“办公楼租金上涨40%其实是蛇口经济活跃的表现,这说明一些重点扶持的高新科技企业入驻速度快、整体发展态势良好。”
 
2010年,招商局提出投资600亿再造新蛇口,通过海上世界等项目推动蛇口转型升级,“到目前阶段,各方条件成熟,并形成海上世界等商业配套。”在他看来,租金上涨有其必然性。
 
他还指出,“大企业产业链完善,可自行完成转型升级。但蛇口培育了更适合中小企业的生存土壤。”蛇口有30多年的历史,产业类型多样,成熟的配套体系可缓解中小企业“缺钱、缺人、缺方向”的困境。
 
蛇口工业区总经理杨天平也表示,租金成本只是企业发展的一个要素,蛇口加入自贸区可以给企业带来更好的投资环境、法律环境、服务平台,这些对企业会有长久的利好。
 
杨天平介绍,蛇口自贸区经济政策在调整,企业升级也是趋势。目前也在针对中小企业发展制定解决方案。中小企业经历更新换代的过程是正常的。 
 
之前接受《亚太日报》采访时,蛇口工业区官方也强调,不同于其他自贸区,蛇口是成熟片区,不需要大幅招商,只需在现有产业基础上做提升。在适者生存的市场竞争法则面前,新吸引的企业一定是能接受自贸区特点的企业。但蛇口这个已有36年发展历史的原工业区里,中小企业面对自贸区带来的重新洗牌,难免会出现分化。
 
政策必然催涨  然后待利好兑现
 
在专家们眼中,自贸区带来的市场洗牌不可避免。
 
国务院发展研究中心一位专家分析,各自贸区房价大涨问题,短期内是由市场开放、供求关系、政策倾向等原因影响,其中政策影响占了很大的比例,很多大企业进入自贸区,考虑的是品牌的树立以及更好的分享改革的红利。企业的进出是优胜劣汰的结果。
 
复旦大学地产运营研究所所长蔡为民表示,自贸区概念在中国已经被过度炒热,现在中国自贸区的房价存在全面上涨。
 
蔡为民以上海自贸区为例,他说,2013年上海加入自贸区后,自贸区的房价也出现了上涨最高40%的现象,这是一种“围城效应”,进去的想出来,出去的想进来,但是现在上海自贸区的房价已经维稳,房价会停滞一段时间,直到自贸区效应出现利好,再由这个利好程度决定房价。
 
他表示,中国的四大自贸区是一个逐渐开放、简政放权的过程,目前的自贸区更多的还是概念化。一个区域政策的变动,不适合这个区域经济调整的企业必然会离开。
 
从《APD自贸区观察》所了解的各大自贸区现况看,除了现代服务业和传统产业在自贸区领域的此消彼长之外,多数科技研发型企业目前也还难确定在自贸区内有适宜成长的土壤。
 
在楼市热炒和金融创新先行的背景下,资金密集型行业和渠道类服务业是官方和市场一致的优先取向。