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編者按
2016年春節剛過，全國多地樓市“發燒”，杭州樓市告急，而上海樓市早已淪陷……就連此前一些去庫存有問題的城市也燒了起來，在朋友圈到處都是排隊購房的場面，一些仲介甚至驚呼電話被打爆，24小時不關機！華南理工大學公共政策研究院的譚銳博士就去庫存與當前樓市的一系列相關問題接受了微信公眾號IPP評論的採訪。
IPP評論：此輪房價的瘋漲和去庫存政策是否有關系？
譚銳：我覺得二者存在直接聯繫。從國家統計局的數據看，2014年4、5月間，全國70城市定基房價指數整體上開始下降，並一直持續至2015年11月。也就是說，在2015年12月中央經濟工作會議定調之前，即確立2016年“去庫存”工作實施之前，全國房價趨勢是緩慢下降的；但是去庫存工作實施後，2016年年初部分中心城市房價遭遇突發式暴漲，因此我覺得二者是有必然聯繫的。
去年的中央經濟工作會議提出了幾個關於“去庫存”的指導意見，包括，推進農民工市民化，鼓勵其在城市買房；開放房屋租賃市場；鼓勵開發商降價銷售房屋以及促進房地產行業兼併重組等措施。但這僅僅是宏觀上指導意見，具體細節仍由地方政府執行，地方政府可以運用的工具包括，金融、財政與行政等方面的政策。
在金融方面，今年2月2日央行和銀監會宣佈，在不實施限購政策的城市，居民使用商業銀行按揭貸款購買一套房的首付比例下調至25%，並允許上下浮動5%，也就是說最低可達到20%的首付比例。一些地方在首付比這個工具上甚至採取了更加激進的措施，例如前幾天瀋陽市政府提出，畢業未滿五年的大學生與中等職業學生享有“零首付”的優惠政策，雖然其後不久即被叫停，但這側面反映出地方政府存在較大的操作空間。
在財政方面，一些地方政府利用財政補貼的方式刺激買房。例如去年四川眉山市出臺了一項政策，符合政策條件的農民進城買房，購房者獲得每平米200-300元的補貼金額。此外，房產交易環節契稅與營業稅全面下調也刺激了很多市場需求。
在行政方面，措施主要是放開“限購”，降低行政性收費。
中央高度重視“去庫存”工作可能基於兩點考慮，一是當前國內外宏觀經濟整體下行，房地產業仍然是維持經濟穩定的重要力量；二是由於地方政府過度依賴房地產業來支撐地方經濟增長，如果不出手干預，很可能會“硬著陸”，產生包括政府債務、銀行壞賬、就業率下降等一系列問題。但避免經濟“硬著陸”的措施又很容易回到依賴房地產泡沫驅動經濟增長的老路，怎麼樣達到“軟著陸”的目標，還需要政府在具體政策的執行上進行權衡。
本輪上漲可能“來得快，去得也快”
IPP評論：既然您認為各地政府的去庫存措施，直接刺激了房價的新一輪暴漲。那此輪暴漲是否導致房價失控？
答：我認為目前的房價較難失控，第一個原因是本次房價上漲的主要驅動力來自我們之前所說的政府刺激性政策。相比之下，市場驅動力較弱，基本上是“市場跟著政府走”。如果政府從房地產市場撤出政策刺激，就會產生“釜底抽薪”的效果。現在的問題是政府的政策能不能長期持續？我是持懷疑態度的。因為托起樓市是需要大筆資金，例如財政補貼政策，如果一個人就給予每平米二三百塊錢的補貼，當成千上萬的人湧入市場買房時，地方政府的財政壓力就會加大，很可能導致債務激增。而在金融方面，年初的流動性比較充裕，但經濟政策多變，這種寬鬆的流動性能維持多久目前還不能預測。因此如果政府的財政和金融“托市”政策沒有成功引導社會資本持續注入房地產市場，那麼從長期來看政府是比較吃力的。這是第一方面。
第二個原因是本輪房地產價格上漲的基本面因素已發生變化。前幾年宏觀經濟沒那麼糟糕的時候，大家都還預期著房價還會不斷地漲，但目前國內外宏觀經濟環境處於一個下行週期，經濟增速放慢明顯。一般經濟增長速度放慢的時候，投資者與消費者的收入水準都會受到影響，例如前不久國內股票市場暴跌導致很多居民的資本性收入受到重創，極大地影響了對房地產市場的需求。
那麼在當前經濟下行的背景下，房地產市場為何存在“瘋漲”的現象？主要還是多項利好政策集中釋放的緣故，而由於政策的不穩定性，民眾對未來沒有明確的預期，所以爭相購買“撿便宜”。但是從長遠來看，這樣的房價瘋漲是不可持續的，因為它失去了長期增長的基礎。所以本輪上漲可能“來得快，去得也快”。這是我的一個基本判斷。
第三個原因，像2007至2008年的房價上升，是一種全國性的的現象。像鄂爾多斯、神木、邯鄲等中小城市都存在著房價暴漲的現象。反觀今天，新聞報導基本上只集中在幾個中心城市，例如深圳、北京、上海、南京與杭州等。因此本輪的房價是局部性的上漲，僅集中於這些中心城市，而不像當年那樣全國鋪開。綜合以上三方面來看，房價不會失控，只是一個短暫的膨脹而已。
在一個市場經濟中，如果庫存多了，就要降價出售，但現在反而暴漲，看著離奇，但仔細分析起來，道理是明白的：政府採取了多方面的刺激措施，使需求短期內集中爆發，在總體供大於求的大環境下，造成局部求大於供的幻象。之所以說是幻象，是因為這種暴漲只是局部的，而且很可能是短期的。還有一個原因就是，媒體報導造成的認知偏誤。現在主流媒體只集中報導幾個房價瘋漲的大城市，很容易讓人們覺得到處都在漲。這種輿論導向也是去庫存政策的一部分。
＊本文轉載自IPP評論，作者系華南理工大學公共政策研究院（微信ID：IPP-REVIEW）助理研究員譚銳博士。文章版權歸IPP所有。
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