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继10月21日蚂蚁金服以近27亿拿下定制地块后，杭州又一次出现了独家定制地块。
杭州余杭区近日挂出东湖新城一宗商住用地，招拍挂信息的具体出让要求，将这幅起价24亿的地块定向给了复星。但与蚂蚁定向拿下的之江总部地块相比，复星今后还需要面对高达3.4亿的对赌条款。
，地块位于余杭经济技术开发区城市中心区荷禹路与五洲路交汇东南处，出让面积14.8944万平方米，建筑面积34.4697万平方米。
地块共由4宗子地块组成，其中，01地块性质为商务用地，要求打造以总部办公、科研孵化、产业配套为主的商业办公及配套建筑。03地块为商业商务用地，包含自持商业、自持酒店和办公楼。02地块和04地块为住宅性质，04地块要求配建公租房。
东湖新城地块起始总价为24亿，起始楼面价为6950元/平方米，住宅精装限价2.2万/平方米。
该出让地块对开发商的要求严苛，在写字楼方面要求开发企业引进高端装备制造及生物医药产业的“国家级海外高层次人才”项目，各不少于一个。同时，引进属于数字经济企业3家，包括两家估计不低于7亿人民币、1家估值不低于70亿人民币且上一年主营业务收入达到4亿人民币以上。如果未能履约，开发企业将赔付违约金1亿。
在集中商业方面，要求开发企业引进运营方需为上市企业或其成员企业，且引进不少于10家其自由的商务部认定“中华老字号品牌”入驻本项目。如果未能履约，开发企业将赔付违约金1亿。同时，集中型商业街区运营方、中华老字号，需与先前提交的入驻协议保持一致，如果未能履约，开发企业将赔付违约金4千万。
在商务酒店方面，要求开发企业引入国际品牌酒店管理公司负责运营管理，该公司全球开业及运营的酒店不少于10家。如果未能履约，开发企业将赔付违约金1亿。
一位杭州房企相关人士表示，这宗余杭东湖新城地块是复星的定制地块，复星方案早已经做好，只等最后落槌的一刻。根据东湖新城地块土地出让资料包，这里面包含了0818修改-复星指标图（小地块）定稿文件。
此外，出让条件中的引进不少于10家“中华老字号品牌”也指向了复星。复星旗下重要上市公司平台豫园股份旗下有17家“中华老字号品牌”，是复星的现金奶牛。
除了东湖新城地块，复星还在对接云城苕溪站TOD，意欲打造复星旗下全国TOD标杆项目。
在杭州，今年薇娅在直播中将复星旗下地产项目复地壹中心作为直播卖房的首个产品，彼时，购房者吐槽该项目已经卖了5年还没卖完外。
除了复地壹中心，复星在杭州没有其它在售项目。同时，复星拿地投资相关动作已经断档很长时间，在房地产市场上并没有什么存在感。
无论是苕溪TOD项目还是东湖新城地块，复星都表现出重回杭州房地产市场的野心，尤其是东湖新城地块对赌条件苛刻，但复星仍早早做好方案，想要重归杭州市场。
对于杭州政府来说，复星的优势在于产业导入和配套设施打造能力。
但其他开发商们可能有一些怨言。在他们看来，定制地块的出现损害了杭州土地市场的公正公平，尤其是复星这种较为明显的定制地块，土地出让文件的规定就已经宣告了其它开发商没了竞争机会。
根据上述开发商表示，杭州市场去年也曾出现定制地块，不过为了显示公平，相关部门还是会让一些企业去做方案参标竞争。但此次为复星定制的地块要求，等于把定制地块的事情摆在了台面上。
另外，当今的杭州市场利润越来越薄，拿地越来越难。很多地块挂出来后，房企们计算后发现利润太低甚至会亏钱，他们不得不放弃拿地计划。不过本土房企巨头滨江由于自身成本控制能力强，其自身又处于扩张期，拿走了大部分地块。
在杭州市场已经生存困难的开发商看到明显的定向地块后，都会对这个市场表示疑虑。
同时，在房企看来，之前出让的之江蚂蚁金服定制地块与这次的复星定制地块也有所不同。
蚂蚁金服之江地块土地性质是商业商务用地，但复星定制地块既有商业用地还有不小的住宅用地占比，他们认为这是以商业为名圈地住宅。
目前在复星定制地块周边在售的项目有中天·汀州印月、曲江新鸥鹏·杭州第三城和新希望·锦畔云汀，精装高层均价约2.08万/平米，均需要摇号。
其中，曲江新鸥鹏·杭州第三城中签率最低为12.83%，中天中天·汀州印月中签率高达40%。复星定制地块周边二手房价格挂牌价在2-2.2万/平米之间，与新房价差不大。